Mi hipoteca es posterior a 2015. ¿Puedo reclamar los gastos de formalización?
Hace apenas dos semanas conocimos la sentencia del TJUE en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19, en la que determinaba que, declarada la abusividad de la cláusula de la escritura de préstamo hipotecario en la que se imponía al consumidor la asunción de todos los gastos, éste tenía derecho a recuperar el 100% de los gastos siempre que una norma de derecho interno no obligase al mismo a asumir todo o una parte de los gastos.
La respuesta a la cuestión relativa a cuándo una cláusula de gastos de formalización de un préstamo hipotecario es o no abusiva nos la dio la sentencia Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, en la que de declaraba la abusividad de dicha condición general de la contratación cuando la cláusula esté redactada de forma tan extensa que obligaba al consumidor a asumir la totalidad de los gastos de la operación sin que existiera un mínimo reparto equitativo.
A raíz de esta sentencia, algunas entidades bancarias modificaron la redacción de las escrituras de préstamo hipotecario otorgadas a partir del año 2016.
Consideraban que se excluiría la abusividad de la cláusula incluyendo un mínimo y escaso reparto de gastos: asumirían las copias notariales que se expidieran a instancia de la entidad bancaria, si bien el gasto de Registro de la Propiedad, el resto de los honorarios de notaría, la gestoría y la tasación los asumiría el consumidor. Esto es, en la práctica, el consumidor seguía asumiendo la casi totalidad de los gastos.
El hecho de que en escrituras posteriores a la STS de 23 de diciembre de 2015 se incluya un mínimo reparto, ¿excluye la posibilidad de que estos consumidores puedan reclamar los gastos abonados conforme a la ultima jurisprudencia llegada de Luxemburgo?
La respuesta a la pregunta está en la redacción de la cláusula. Y cláusulas como la especificada, en las que la entidad únicamente asume el importe de las copias que se expidan a su instancia, no logran, en absoluto, un reparto equilibrado. Por tanto, gozan de la misma abusividad que la cláusula que impone el 100% de los gastos.
En consecuencia, en los préstamos hipotecarios anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario de 15 de marzo de 2019, el consumidor no debería abonar gastos que por ley no le correspondan (Registro de la Propiedad), ni los gastos por servicios no necesarios impuestos por el banco (tasación y gestoría) pudiendo presentar reclamación a sus respectivas entidades aportando las facturas de estos importes para su devolución.
Por: Belén Rincón
