La nueva Ley de créditos hipotecarios, explicada por los expertos de Red Abafi Abogados y Economistas
La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario -Ley 5/2019-, publicada el 15 de marzo en el Boletín Oficial del Estado (BOE), entrará en vigor el próximo 16 de junio. Esta nueva norma busca potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y el justo equilibrio entre las partes.
La recientemente publicada Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario traspone (con un considerable retraso) la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.
Sin perjuicio de que desgranaremos, en futuros comentarios, algunos concretos aspectos de esta Ley de forma más detallada, queremos ya, de forma más genérica, anticipar los principales aspectos que regula:
1.- Contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, debiendo destacarse la detallada regulación de la fase precontractual, al objeto de que se garantice que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para comprender la carga económica y jurídica de la operación.
2.- Regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, exigiéndose que el personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deba cumplir con determinados requisitos de capacitación. También se imponen límites a la política retributiva del personal de los prestamistas y de los asesores, evitando incentivos adversos que puedan favorecer una contratación excesiva, estableciendo, en particular, que el volumen de préstamos contratados no sea el factor predominante a la hora de retribuir al personal.
3.- Establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones que contiene.
Partiendo de la finalidad de reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar, en última instancia, la ejecución judicial de este tipo de préstamos, queremos centrarnos en resaltar algunas de estas modificaciones que entendemos tienen especial trascendencia.
Así, la Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores, lo que sin duda es un claro avance.
Se prohíben, con carácter general, las ventas vinculadas (ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos) cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado. Se trata de una medida que busca favorecer la elección del producto más adecuado por el cliente, además de pretender fomentar la competencia entre prestamistas, pero que debería haber sido mucho más contundente, pues la redacción de la norma deja la puerta abierta, a la vista de las excepciones que se contemplan.
Se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera de éste cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato (difieren entre los contratos a tipo variable y los contratos a tipo fijo), y siempre que esa pérdida no supere unos porcentajes máximos.
Se busca favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos, cuando tengan por finalidad, la modificación del tipo de interés variable a uno fijo, y ello al objeto de lograr que los prestatarios puedan conocer con la mayor exactitud posible el coste que les va a suponer la financiación.
Especial mención merece la nueva regulación del vencimiento anticipado, que pretende garantizar que solo pueda tener lugar cuando estemos ante un incumplimiento suficientemente significativo en atención al préstamo contratado.
Además, se introduce la obligación para el prestamista de requerir de pago al prestatario, y concederle un plazo al menos de un mes para su cumplimiento, con la advertencia de que, en caso de no atenderse, se reclamará el total adeudado.
Esta regulación no se aplicará al vencimiento anticipado de los contratos que hubieran tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no, como expresamente indica la disposición transitoria primera.
Cambia también el régimen vigente de los intereses de demora, estableciéndose un criterio claro y fijo para su determinación: el interés remuneratorio más tres puntos, que sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.
Modificaciones hay, del mismo modo, en cuanto al controvertido tema de los gastos relacionados con la contratación de una hipoteca, exigiéndose información clara y veraz sobre los gastos que corresponden a cada parte, que se distribuyen de la siguiente manera: los gastos de tasación corresponderán al prestatario, correspondiendo al prestamista los de gestoría, el coste de los aranceles notariales y los gastos de inscripción en el registro de la propiedad, correspondiendo el de las copias notariales a quien las solicite. Con respecto al impuesto (IAJD), se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
Destaca, además, la regulación de la obligación de conservación de la documentación precontractual durante un mínimo de 6 años, desde el momento de la finalización de los efectos del contrato respecto del prestatario. Finalizado dicho periodo, habrá de notificarse al prestatario fehacientemente su derecho a recibir dicha documentación y, si éste la requiere, la pondrán a su disposición.
Del mismo modo, la regulación de obligaciones del empresario que, con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado, vaya a pactar con el comprador la subrogación de éste en la obligación personal de un préstamo inmobiliario sujeto a la Ley, en cuyo caso debe comunicarlo al prestamista con al menos 30 días de antelación, al objeto de que este pueda realizar el necesario análisis de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de información precontractual y el resto de obligaciones exigidas.
La Ley, además, establece un régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, otorgando a los deudores hipotecarios contemplados en la disposición transitoria cuarta de esa Ley un nuevo plazo de diez días para formular oposición sobre la base de la posible existencia de cláusulas abusivas cuando se den determinadas circunstancias, plazo que se contará a partir de la notificación al deudor de su posibilidad de plantear la oposición, notificación que deberá realizarse en el plazo de 15 días naturales desde la entrada en vigor de la Ley.
Tal previsión no se aplicará en determinados supuestos, según se indica en la disposición transitoria tercera, como por ejemplo aquellos supuestos en que el juez, de oficio, hubiese analizado la existencia de cláusulas abusivas.
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