La nueva Ley Hipotecaria, otra oportunidad perdida…
La nueva Ley Hipotecaria que ha sido aprobada en el Congreso llega por fin, después de tres años de retraso. El Gobierno ha logrado que los Diputados den ‘luz verde’ a esta Ley, que entrará en vigor en tres meses, concretamente en junio, gracias al acuerdo logrado entre los partidos políticos.
Se nos dice desde el estamento político que se trata de una norma que supone una mayor protección de los intereses del prestatario. Desde Red Abafi analizamos qué modificaciones supone y su efecto real.
Principales novedades de la Ley Hipotecaria
- En materia de comisiones
El artículo 23 establece unos límites a las comisiones que cobran los bancos por la cancelación anticipada (ya sea parcial o total). En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% entre el tercer año y el quinto año.
En el caso de las fijas, el texto definitivo incluye una comisión del 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de dicho momento.
En el caso de la comisión por apertura la norma no establece una limitación concreta. Solo dice al respecto que «si se pacta, se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo».
- En lo relativo a las tasaciones
Se introduce la referencia al Real Decreto 775/1997 para determinar qué profesionales homologados pueden realizar dicha tasación. Y, según el texto, “la tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito y/o un profesional homologado, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente”.
- Ámbito de aplicación de esta ley
La ley establece en su artículo 2 que, una vez que entre en vigor, será de aplicación a los contratos de nuevos préstamos concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y tenga la condición de consumidor.
- Tutela Notarial del proceso hipotecario, con carácter gratuito
Otra de las claves de la normativa es que el cliente está obligado a acudir al notario antes de la firma del préstamo para que éste se cerciore de que el contenido se ajusta a la legalidad y el consumidor pueda resolver cualquier duda que pueda tener con el contrato que le ha entregado el banco (y que debe recibir al menos 10 días antes de la firma). En la visita, que es gratuita para el cliente, éste deberá firmar un documento para que quede constancia de que entiende todos los apartados.
- Modificaciones en materia de embargos
La normativa da cierta protección a los hipotecados que, por el motivo que sea, no pueden afrontar de forma temporal el pago de la cuota mensual. Para evitar que haya un embargo, los partidos han pactado que una entidad pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago del cliente cuando la mora supere las 12 mensualidades o el 3% del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca. En la segunda mitad de vida del préstamo, el límite es de 15 mensualidades o del 7% del importe del préstamo, tal y como detalla el artículo 24.
- Modificaciones del interés por impago
Cuando el cliente se demora en el pago de la cuota hipotecaria el interés a pagar, sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago, no puede ser superior al interés remunerativo (el que paga el cliente) más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible».
- Nulidad de las cláusulas abusivas
La ley también recoge entre sus páginas que «las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho». Así, las cláusulas abusivas quedan prohibidas por ley. Otra de las consideraciones que destaca el texto es que el interés remuneratorio que paga el cliente no podrá ser negativo, ya que sería un perjuicio para el banco (el prestamista tendría que pagar intereses al prestatario).
- Modificaciones de los gastos hipotecarios
Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría, notaría y Registro de la propiedad al prestamista. Los gastos de las copias, sin embargo, los asumirá quien las solicite.
En el artículo 29 de la normativa, relativa al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), se deja claro que el sector financiero deberá pagar entre un 0,5% y en 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la CCAA en la que se encuentre el inmueble.
- Modificaciones en materia de venta cruzada
Otro de los puntos más interesantes de la normativa es la prohibición para la banca de ‘colocar’ al cliente productos como el seguro de hogar o el de vida a cambio de concederle la hipoteca. En todo caso, la oferta debe suponer un beneficio para el consumidor (por ejemplo, que si contrata un seguro el banco le baja el diferencial).
- Convertir una hipoteca variable en fija, más barato
La normativa también brinda favorece la subrogación y la novación de los préstamos cuando tengan por finalidad reconvertir del tipo de interés variable en uno fijo.
- Reconversión de las hipotecas multidivisa
Otra de las claves de la nueva ley es que, por primera vez, se incorpora al ordenamiento jurídico español el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida.
En concreto, el texto establece que el tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión, salvo que contractualmente se establezca otra cosa.
- El banco deberá analizar la solvencia del cliente
Otra de las llamadas “novedades” de la normativa es que el sector financiero está obligado a analizar la solvencia del cliente antes de concederle la hipoteca.
- Nuevo organismo para resolver quejas y reclamaciones
Se crea la figura de la Autoridad Independiente para la Protección de los Clientes Financieros que supuestamente “protegerá los derechos de los consumidores en su relación con los bancos”.
- La retroactividad de la nueva ley hipotecaria
Solo dos artículos muy concretos tienen carácter retroactivo: el que abarata el paso del tipo variable al fijo y el que establece cuándo se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado. Por lo tanto, estas son las únicas medidas que también se aplicarán en los contratos formalizados antes de la entrada en vigor de la ley. Además, en el caso del vencimiento anticipado, los clientes que quieran podrán mantener la cláusula del contrato original si consideran que les resulta más conveniente.
En cambio, el resto del contenido de la Ley no tiene carácter retroactivo, así que tiene validez únicamente para las hipotecas que se firmen a partir del mes de junio, fecha de su promulgación.
Aunque un examen más exhaustivo de las principales novedades conllevaría la necesidad de más tiempo y espacio, los expertos de Red Abafi resuelven a priori que aunque esta ley supone una cierta mejora en la protección del consumidor, es claramente insuficiente puesto que no evitará nuevos abusos de la banca, y en cierto modo validará jurídicamente algunos ya existentes.
Los abogados de la Red Abafi se ponen a disposición de los medios que lo deseen para profundizar en dichas conclusiones.
