Precauciones a la hora de contratar un préstamo hipotecario
Por regla general, la contratación de un préstamo hipotecario suele venir vinculada a la compra de una vivienda, de un solar, o bien de un local u oficina. A veces, también se negocian dichos préstamos cuando el cliente necesita financiación para rehabilitar un inmueble, o bien para regularizar su situación financiera. De todas formas, con independencia del motivo por el que se va a contratar un préstamo hipotecario, lo cierto es que debemos ser muy prudentes, ya que es un procedimiento complejo y que requiere un esfuerzo por parte del cliente, porque no sólo es necesario haberse informado sobre las distintas ofertas del mercado, sino que también debemos saber cuánto podemos pagar y conocer las condiciones que nos exigen las entidades financieras. Por lo tanto, a la hora de contratar un préstamo de esta índole, sería recomendable observar una serie de medidas de precaución que, a pesar de su sencillez, en muchas ocasiones, los clientes las ignoran, o no les dan la importancia que merecen. Y hablamos de medidas tales como, por ejemplo, la información precontractual, es decir, estar al corriente de datos tan relevantes como los límites legales que se imponen a las entidades bancarias a la hora de determinar el capital máximo que pueden prestar (el 80% del valor de tasación del inmueble, y siempre y cuando la cuota a pagar no sobrepase el límite de endeudamiento del 35% de los ingresos netos mensuales).
Asimismo, resulta también fundamental comparar las ofertas del mercado, o lo que es igual, terminar con la (mala) costumbre de pedir un préstamo hipotecario al director del banco que “conocemos” o al que “conocen” nuestros allegados, ya que, por muy “amigo” que creamos que es el director de “nuestra” sucursal, éste nos va a ofrecer las condiciones impuestas por su entidad. Por eso, lo más recomendable es analizar y comparar el resto de ofertas y condiciones hipotecarias que emiten las distintas entidades y elegir la que mejor se ajuste a nuestras necesidades.
Para ello, es necesario tener en cuenta varias cuestiones:
1ª) El coste total (intereses, comisiones bancarias y gastos) de cada una de las ofertas hipotecarias.
2ª) Tener en cuenta no sólo el importe total del préstamo, sino también sus cuotas periódicas (pueden variar o no, dependiendo de que el tipo de interés sea fijo o variable, con sus ventajas e inconvenientes).
3ª) La moneda en la que se contrata el préstamo (cuidado con los préstamos multidivisa).
4ª) El plazo de amortización. Cuanto mayor sea, el coste total del préstamo será superior.
5ª) Si la entidad ofrece mejorar las condiciones del préstamo, a modo de bonificación, a cambio de contratar productos adicionales.
Para acceder a esta información debemos fijarnos en la publicidad que emiten las entidades bancarias, que debe ser clara y veraz. En este sentido, es importante solicitar la Ficha de Información Precontractual (es lo que hasta hace poco se conocía como el Folleto Informativo), que debe de facilitarse por las entidades de manera gratuita y en la que debe recogerse la información general, pero detallada, de su oferta hipotecaria.
Una vez nos hemos decidido por una determinada entidad bancaria, debemos tener en cuenta que la misma va a analizar con mucho detalle nuestra capacidad económica y nuestra situación financiera para determinar si vamos a ser capaces de hacer frente al pago de las cuotas. Es lo que se denomina Estudio de Viabilidad.
Asimismo, pedirá autorización para consultar a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) a fin de saber si el cliente tiene otras deudas con otros bancos, y también consultará en los ficheros de solvencia patrimonial y de crédito para ver si tiene impagos.
Realizado lo anterior, entregará al cliente de forma gratuita la Ficha de Información Personalizada, en la que vendrán recogidas las características y modalidad de préstamo que considera más adecuada para el cliente, teniendo este último la capacidad de aceptar o no dichas condiciones. Si las acepta, el banco pedirá una tasación del inmueble, tras lo cual, el cliente podrá pedir la Oferta Vinculante que tendrá una validez mínima de catorce días. A veces, la oferta vinculante se entrega conjuntamente con la ficha de información personalizada, por lo que podrán venir recogidas en un único documento.
Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la entidad bancaria tratará de añadir al préstamo una serie de productos accesorios como los seguros de daños, de vida, de protección de pagos, etc., por lo que el cliente tendrá que exigir que, en su caso, se contraten con las compañías aseguradoras que éste elija.
Otro detalle que no se puede obviar es la posibilidad de que la entidad bancaria exija la figura de un avalista para conceder el préstamo solicitado. En este sentido, la figura que ha generalizado la banca es la de un avalista sin derechos, que responde con todo su patrimonio y en una posición casi idéntica al hipotecado. Sería muy recomendable negociar que el avalista no lo fuera de toda la deuda, sino en todo caso de la parte que no esté cubierta por la hipoteca.
Por último, no debe olvidarse que el cliente tiene derecho a revisar la escritura de préstamo, como mínimo, tres días antes de la firma ante el notario, lo cual reviste una importancia fundamental, sobre todo para aclarar todas las dudas y subsanar los errores que pudieran surgir, a fin de evitar la inclusión de cláusulas abusivas.
