¿Nuevas medidas? Antes de una ejecución hipotecaria, el anteproyecto de ley presentado supone más de lo mismo…
El anteproyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que ha trascendido hace unos meses trata de dar cumplimiento al mandato que la Unión Europea impuso al estado español a través de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) no 1093/2010.
El incumplimiento del Estado Español para trasponer la directiva va ya para más de tres años, y desde nuestro punto de vista no cumple con las expectativas que la propia directiva determina. Vamos a analizar cómo el legislador trata de dar respuesta a la cuestión de las demoras y las ejecuciones hipotecarias que se producen una vez el consumidor no puede hacer frente al préstamo hipotecario.
Adelantamos que con este anteproyecto la situación va a continuar dejando en manos de las entidades las modificaciones de los préstamos ante una situación de impago causada por un cambio en la situación económica del consumidor, que es la realidad más frecuente y la que durante estos años se ha dado. Entendemos que se va a perder la posibilidad de que la modificación del préstamo se imponga al prestamista según determinadas condiciones que se podrían haber regulado, teniendo en cuenta la nueva realidad económica del consumidor.
Sin embargo, se deja en manos del prestamista las condiciones de modificación del préstamo, lo que en definitiva va a conllevar los mismos problemas que hemos padecido desde 2008, ante un préstamo impagado. La entidad de crédito tiene en su poder como modificar a su antojo el préstamo hipotecario o ejecutar.
La Directiva 2014/17UE con respecto a las demoras y ejecución hipotecaria regula los parámetros que tienen que respetar los estados en el artículo 28 y establece lo siguiente en el número uno:
- Los Estados miembros adoptarán medidas para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución.
El análisis está en cómo va a entender el estado español los términos razonablemente tolerantes, y la traducción que le ha dado según el anteproyecto, desde mi punto de vista viene recogida en el artículo 15 del anteproyecto denominado, “vencimiento anticipado” que determina lo siguiente:
“Artículo 15. Vencimiento anticipado.
- En los contratos de préstamo o crédito cuyo prestatario sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial el deudor perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
- a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de sus cuotas de amortización.
- b) Que las cuotas de amortización vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
- Al [tres] por ciento del valor del préstamo , si el plazo de amortización de la obligación garantizada fuera inferior a diez años o, en el caso de ser a diez años, el incumplimiento se produjera dentro del periodo de los diez primeros años de dicho plazo.
- Al [cinco] por ciento del valor del préstamo , si el plazo de amortización de la obligación garantizada es superior a diez años y el incumplimiento se produce más allá del periodo de los diez primeros años de dicho plazo.
- c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos quince días para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo. [En el requerimiento, el prestamista deberá ofrecer al prestatario la posibilidad de negociar durante el mismo plazo un acuerdo de modificación de las condiciones del préstamo].”
En definitiva, el legislativo lo que propone antes de acudir a une ejecución hipotecaria, es elevar el número de cuotas impagadas, que si hasta la fecha estaba en tres, con el aumento a un tres o cinco por ciento del importe del préstamo, esto va a suponer, (según nuestros cálculos) que las cuotas impagadas para iniciar una ejecución se eleven a seis u ocho cuotas, y además obliga a realizar un requerimiento de pago que ya se realizaba por el prestamista y ofrecer al prestatario la posibilidad de negociar. Esa posibilidad de negociar es del todo criticable por cuanto es lo que la realidad ha impuesto tras el año 2008 por la crisis financiera que padecemos o hemos padecido, pero entendemos que no cumple con los requisitos de la directiva traspuesta de ser razonablemente tolerantes, por el siguiente argumento.
Basándonos en la realidad, que es lo que debe analizar y tener en cuenta el legislador, la mayor parte de los préstamos que no se pagan en ese país vienen derivados por un cambio en las circunstancias económicas que hasta ese momento tenía la familia que había estado pagando el préstamo, bien por una situación de desempleo de uno de los miembros, bien por un problema de enfermedad, o en definitiva, por cualquier circunstancia que produzca un cambio significativo en el nivel de ingresos que hasta ese momento tenía el consumidor. La pregunta es evidente ¿Por qué no se da respuesta a esa realidad?
La experiencia me dice que, esa posibilidad de negociar que se ofrece al prestatario por el prestamista, se convertirá como así ha ocurrido, en una imposición a las nuevas condiciones del prestamista, que por otra parte podría entenderse razonable, en un mercado libre, bajo el razonamiento, de que si tú me incumples te doy otra oportunidad pero te empeoro las condiciones que en su día pactamos. Esto de hecho ha supuesto que el consumidor que se ha visto forzado a aceptar las condiciones que le imponía el prestamista, para evitar una ejecución, hayan producido un empeoramiento de las condiciones iniciales.
Si lo que se pretende por la Unión Europea es una protección del consumidor como parte más débil de la negociación, hubiera sido razonable y acorde con la legislación comunitaria que en esa posibilidad de negociar, la modificación de las condiciones de la hipoteca se hagan teniendo en cuenta la nueva situación económica del prestatario y evaluando de nuevo su solvencia. Dicho de otro modo, si la situación de impago como se espera puede ser momentánea se debería de haber impuesto unas mínimas normas que den respuesta a esa situación.
Una medida razonable, por ejemplo, hubiera sido que durante un plazo de tiempo, atendiendo a los nuevos recursos económicos del consumidor el préstamo hubiera quedado suspendido o modificado durante un determinado tiempo con condiciones más beneficiosas, y pasado dicho plazo continuar con la condiciones pactadas en su momento. Algo parecido a lo que se recoge ya en el Real Decreto ley de ayuda a los deudores hipotecarios. Sin embargo tal y como está redactado el artículo 18 del anteproyecto deja en manos del prestamista endurecer las condiciones del préstamo inicialmente pactadas, lo que redunda en un nuevo conflicto con el prestatario como la realidad nos enseña.
En definitiva, si lo que se pretende con la reforma es que el prestatario tenga más posibilidades antes de perder su vivienda la reforma no añade nada nuevo a lo que estaba pasando.
