Hipoteca inversa. Red Abafi

La hipoteca inversa: un presente de bondades, ¿un futuro de problemas?

A pesar de que lleva regulado desde el año 2007, la hipoteca inversa no ha sido ni el producto financiero más solicitado ni el más promocionado por las entidades financieras. 

Sin embargo, de un tiempo a esta parte -y aprovechando, suponemos, el incremento del valor de las viviendas de los últimos años- han hecho acto de presencia entidades y empresas colocadoras de este tipo de financiación

La consigna es muy sencilla. Con una vivienda en propiedad y sin necesidad de perderla puedes conseguir un plus a tu exigua pensión de jubilación y mantener tu nivel de vida. Pero, ¿son todo beneficios para el consumidor o tiene sus peligros? 

Si analizamos la exposición de motivos de la ley 41/2007 de 7 de diciembre que la regula, su justificación es muy loable: “Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida.

Su operativa es muy sencilla. La hipoteca inversa no deja de ser una operación de crédito garantizada con la vivienda, que pueden solicitar los mayores de 65 años, afectados de dependencia o discapacitados con un grado mínimo de un 33%. La entidad financiera otorga un capital, bien de una sola vez, bien mediante disposiciones hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, se deja de disponer del capital y la deuda sigue generando intereses. Durante la vida del titular de la vivienda, el prestamista no podrá reclamar el importe prestado ni ejecutar la deuda, por lo que el titular tiene la seguridad de no perder su vivienda.  Además de reducciones en los gastos notariales, registrales y fiscales. Por tanto, todo son ventajas, según la versión de los prestamistas.  

Pero, claro, la deuda sigue allí, y en algún momento habrá que devolver el importe prestado y sus intereses. ¿Y quién deberá hacerse cargo? Pues serán los herederos legales del titular fallecido quienes deberán devolver el capital prestado. Y claro, puede ocurrir, dependiendo del capital prestado y del tiempo transcurrido que la cantidad que estos no puedan o no quieran abonar el importe prestado, sin el peligro de perder la vivienda que les han dejado en herencia. 

Y es en este aspecto el titular de la vivienda donde debe detenerse y estudiar detenidamente las condiciones del préstamo para determinar si quiere que su última voluntad con sus herederos quede al final reducida (sin pretenderlo) a que estos últimos tengan que pagar la deuda y nada más. 

El ejemplo es muy sencillo: una persona de 70 años solicita una hipoteca inversa por 50.000€ a entregar de una sola vez. Con un tipo de interés anual al 3% y falleciendo a los 95 años, los intereses generados serían de 37.500 € Por lo que la deuda a devolver por los herederos será de 87.500€. Los herederos, si no quieren perder la propiedad de la vivienda deberán abonar dicha cantidad. Pero si no están dispuestos (porque no pueden o no quieren) pueden recurrir a la venta de la vivienda. Pero el mercado inmobiliario en treinta años puede dar muchas vueltas y podría ocurrir que el valor de mercado de la vivienda no alcance para cubrir toda la deuda, el resto de la herencia (hasta donde alcance) tendrá que responder del resto de deuda. El resultado: que los herederos, no tendrían que asumir deuda alguna, pero tampoco heredarían nada.  

Por lo tanto, la entidad debería ser lo suficientemente transparente en la información previa a la formalización de este tipo de operación para que el prestamista, conozca realmente los riesgos a futuro de esta operación sobre todo en aquellos casos en lo que el titular del préstamo pueda llegar a vivir durante muchos años. Porque el factor tiempo es un elemento que no está a disposición de ninguna de las partes en el contrato y sin embargo afecta al mismo, ya que aumenta el capital dispuesto y los intereses generados. Es necesario, por tanto, que las entidades hagan un esfuerzo en realizar simulaciones abarcando las más posibles situaciones sobre el importe acumulado y los intereses que generen y los efectos que puedan tener en los obligados al pago. 

Por: José Ramón Elrio Carela