La dación en pago como alternativa a la ejecución hipotecaria
La dación en pago ofrece al deudor la posibilidad de entregar el inmueble hipotecado a la entidad financiera y así cancelar la deuda pendiente. De esta forma, aunque no se recupere lo invertido en la vivienda, se dejarán de tener deudas pendientes con la entidad prestataria, ya que tampoco habrá que abonar las comisiones por impago de las cuotas y los intereses de demora. Esta contemplada como una de las medidas recogidas en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Si el banco concede la dación en paro, libera al hipotecado de la deuda, pudiendo permanecer este en la vivienda en régimen de alquiler por un plazo de dos años, pero esta no podrá llevarse a cabo, si ya se ha anunciado la subasta del inmueble o está gravado con otras cargas.
Sin embargo, la dación en pago no es una obligación legal en España, por lo que las entidades no tienen ningún compromiso con el cliente que la solicita, sino que se trata de una decisión propia de cada entidad bancaria. Si bien, todos aquellos bancos que se encuentren acogidos al Código de Buenas Prácticas tienen la obligación y el deber de aceptar la dación en pago si el deudor cumple con los requisitos establecidos en dicho código.
Los artículos 105 y 140 de la Ley Hipotecaria, establecen que “la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor”. Es por ello, que ambas partes pueden pactar en la escritura de constitución de la hipoteca que, en caso de impago, el banco se quede sólo con los bienes hipotecados del cliente.
Los requisitos que se deben cumplir para acceder a la dación en pago están recogidos en el Código de Buenas Prácticas Bancarias, incluido como anexo en el Real Decreto-ley de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos, al que se han adherido, de forma voluntaria, algunas entidades.
El Decreto-Ley establece que para que un deudor pueda solicitar la dación en pago debe formar parte del colectivo considerado en “umbral de exclusión” y además cumplir con lo siguiente:
- Que el banco donde se ha contratado la hipoteca se encuentre adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias.
- Que la deuda hipotecaria recaiga sobre su única propiedad
- Que los miembros de la unidad familiar carezcan de otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda y estén en situación de desempleo.
- Que el préstamo carezca de avalista. De tenerlo será éste el que responderá de la deuda, a no se ser que no tenga los recursos suficientes para hacerlo.
- Que sobre la vivienda no se haya iniciado un procedimiento de Ejecución Hipotecaria.
- Que la vivienda no esté gravada con otras cargas.
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
En definitiva, para evitar la ejecución hipotecaria en caso de impago, lo mejor es negociar con la entidad bancaria si es posible una dación en pago, a fin de que la deuda contraída quede liquidada, otra alternativa podría ser la reestructuración de la deuda hipotecaria, que consiste en la renegociación de las condiciones de la hipoteca.
