Cláusula suelo en Viviendas de Protección Oficial: sentencia del Tribunal Supremo
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha ratificado -mediante sentencia del 29 de noviembre de 2017- la nulidad de la cláusula suelo incluida en varios préstamos hipotecarios, por los que se habían adquirido Viviendas de Protección Oficial (VPO) de dos promociones en Cáceres.
El recurso de casación fue interpuesto por Caixa Catalunya Banc, S.A (actualmente BBVA), contra una sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Cáceres, que ya había confirmado una sentencia del Juzgado de Primera Instancia y de lo Mercantil nº 1 de Cáceres sobre nulidad de condiciones generales de la contratación (cláusula suelo).
Las viviendas se construyeron al amparo del Plan Vivienda de la Junta de Extremadura 2004/2007, por el que se suscribió un convenio entre la Administración Autonómica y Caixa Catalunya en el que se establecieron las condiciones contractuales marco con la entidad bancaria, para la financiación de la construcción y la venta de las viviendas incluidas en dicho Plan. Entre las estipulaciones del convenio estaba la posibilidad de incluir una cláusula suelo/techo.
Los demandantes, en ningún momento, conocieron la existencia de la cláusula suelo que les afectaba, porque la misma no estaba recogida en las escrituras de préstamo hipotecario. Las condiciones de los préstamos se establecían en el convenio suscrito entre la Entidad Bancaria y la Junta de Extremadura, si bien este no se entregaba a los compradores de las viviendas.
Caixa Catalunya en el recurso de casación alega, que en este caso al haber mediado la Administración Pública con la firma del convenio, la cláusula suelo no puede ser considerada condición general de la contratación y esto es lo que ha resuelto el Tribunal Supremo en los Fundamentos de Derecho SEGUNDO de la sentencia de 29 de noviembre:
“4.- Conforme a tales requisitos y características, no puede prosperar la alegación de la recurrente de que la cláusula suelo, al provenir de un convenio celebrado con la administración, no tenga la cualidad legal de condición general de la contratación. Y ello porque, como hemos visto, la autoría material de la cláusula es indiferente, puesto que lo relevante es su utilización e incorporación a una serie de contratos.
Tampoco puede aceptarse que la imposición viniera determinada por la administración, porque el convenio suscrito entre la Agencia Extremeña de la Vivienda y Caixa Catalunya tenía por objeto establecer los términos de colaboración entre la Junta de Extremadura y las Entidades de Crédito en orden a la financiación de las promociones, adjudicaciones y adquisiciones de las viviendas de nueva construcción, que hayan sido calificadas provisionalmente, el amparo del Plan Especial de Viviendas de Extremadura, y era un pacto de mínimos, es decir, que las entidades financieras tenían que ofrecer a los clientes, como mínimo, las condiciones que figuraban en el convenio, pero nada impedía que ofrecieran condiciones más ventajosas.
Ni el Decreto 33/2006, de 21 de febrero, de modificación y adaptación del Plan de Vivienda y Suelo de Extremadura 2004-2007, ni el convenio de 12 de diciembre de 2006 obligaban a Caixa Catalunya a incluir la cláusula suelo, ya que establecían unas condiciones marco que la entidad financiera, como predisponente, podía haber modificado para ofrecer mejores ventajas a los compradores.
5.- Fue, pues, la entidad financiera quien predispuso e impuso la cláusula litigiosa, en tanto que el elemento de la imposición supone, simplemente, que las condiciones generales pasan a formar parte del contrato a iniciativa, exclusivamente, de una de las partes, en este caso, dicha entidad.
En todo caso, lo relevante no es la inclusión de la cláusula suelo, que como tantas veces hemos dicho no es ilícita por sí misma, sino que la misma debía ser transparente, lo que no estaba determinado por el convenio marco, sino por la manera en que efectivamente se incluyera en el contrato de préstamo celebrado con el consumidor y por el modo en que se informara a éste de sus consecuencias jurídicas y económicas.”
Por todo ello, el pronunciamiento del Tribunal Supremo en esta sentencia deja claro que lo relevante no es la inclusión de la cláusula suelo, sino que la misma tiene que ser transparente en la manera que se incluye en el contrato de préstamo.
Por: Ángela Gragera Santisteban
