La cláusula que exige el consentimiento del banco para arrendar la finca hipotecada es abusiva
Las entidades bancarias, tradicionales acreedores hipotecarios, nos tienen bien acostumbrados a contemplar cláusulas abusivas en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, cláusulas que, además, alcanzan la categoría jurídica de condiciones generales de la contratación, al pretenderse su utilización en una pluralidad indeterminada de contratos.
Cuando una entidad financiera se coloca el traje de predisponente y cuando, además, de lo que trata es de proteger su crédito hipotecario, da rienda suelta a la imaginación jurídica, sin límite ni pudor alguno, y le impone al cliente deberes, prohibiciones o limitaciones con mala fe (todas las cláusulas abusivas reúnen este requisito, no lo olvidemos), generando, en perjuicio del consumidor o usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes del contrato, en suma, incluyendo en la reglamentación contractual una cláusula abusiva.
La que hoy nos trae aquí tiene que ver con la posibilidad de arrendar el prestatario la finca hipotecada, y dice así: «la parte prestataria se obliga a no arrendar la finca que se hipoteca sin el consentimiento previo de la entidad y, en ningún caso, por un precio inferior al que represente la cuota de amortización e intereses del préstamo».
Para entender la abusividad de esta cláusula, declarada como tal por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 15ª) nº 2177/2020, de 15 de octubre de 2020, hemos de partir, sin embargo, de la idea contraria, es decir, del principio general de validez de estas cláusulas. Efectivamente, las cláusulas que limiten la facultad de arrendar fincas hipotecadas son válidas, en principio y con ciertos requisitos. Así lo estableció la sentencia del Tribunal Supremo nº 792/2009, de 16 de diciembre de 2009, al resolver una acción colectiva instada por una asociación de consumidores y usuarios.
La razón de la validez deriva del hecho, reconocido legalmente, de que el arrendamiento de una finca hipotecada disminuye el valor de ésta y perjudica el derecho del acreedor hipotecario, hasta el punto de que éste tiene reconocido una concreta acción judicial (acción de devastación) en el artículo 117 Ley Hipotecaria y artículo 219.2º del Reglamento Hipotecario, para lograr del propietario del inmueble que evite o remedie el daño.
La pérdida de valor guarda relación con el hecho de que en la ejecución hipotecaria no rige el llamado principio de purga, por lo que, estando arrendada la finca hipotecada objeto de dicha ejecución, el eventual adjudicatario de la misma tiene que respetar el arrendamiento, lo que hace que se disminuyan las posibilidades de encontrar postores en la subasta o que éstos ofrezcan cantidades inferiores a las que ofrecerían en el caso de que el inmueble no estuviera arrendado, circunstancias ambas que, lógicamente, perjudican al acreedor hipotecario.
Sin embargo, ese principio de validez de las cláusulas que limitan la facultad de arrendar no es absoluto, sino que tiene sus excepciones, y, precisamente, con algunas de ellas nos encontramos en la cláusula trascrita puesto que:
1º) La cláusula no es que limite el derecho a arrendar, sino que supedita en todo caso ese derecho al consentimiento del banco. Dicho de otro modo, sin la aceptación de la entidad financiera, el prestatario no arrienda. La cláusula contempla dos obligaciones para la parte prestataria y, en la primera, se le impone la aceptación del banco para el arrendamiento, sin mencionar circunstancia alguna que haga supeditar ese consentimiento.
2º) La segunda obligación que impone la cláusula es que el arrendamiento no se haga por una renta inferior a la cuota del préstamo. La abusividad deriva del hecho de que estamos ante un umbral de renta mínima que no es razonable, puesto que excluiría la posibilidad de llevar a cabo arrendamientos de rentas altas, por estar por debajo de cuotas del préstamo altas, situación que, por sí misma, no justifica la producción de un daño en el inmueble, esto es, la pérdida de su valor.
