Hipotecas

¿Intereses de demora “abusivos” en mi préstamo hipotecario?

El artículo 82.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, dispone que: “se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”, añadiendo el artículo 85.6 del mismo texto, que “serán abusivas las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones”.

Sabido es que los intereses moratorios presentan una naturaleza distinta a los ordinarios, por cuanto que los de demora cumplen una doble función penal y resarcitoriaSTS 02-10-2001-, lo cual no impide que se puedan calificar como “abusivos” cuando supongan una indemnización desproporcionadamente alta al prestatario que no cumpla con su obligación de pago.

Para la calificación como desproporcionada de la indemnización fijada, cuando el prestatario no cumple con el abono de la cuota de su préstamo hipotecario en el momento establecido, la jurisprudencia menor venía considerando abusivos la aplicación de aquellos intereses por aplicación analógica del artículo 20.4 de la Ley 16/2011, de Contratos de Crédito al Consumo, que señala como tope máximo para los descubiertos en cuenta corriente el tipo de interés que dé lugar a una tasa anual equivalente a 2,5 veces el interés legal del dinero -entre otras, las siempre “pioneras” Audiencias Provinciales de Asturias, Álava y  Barcelona.

Como hemos expuesto, nuestro ordenamiento jurídico contempla supuestos específicos que ofrecen claras vías interpretativas de qué tipo de interés puede considerarse abusivo, y que los bancos conocen perfectamente. El propio artículo 114 de la Ley Hipotecaria establece un límite de 3 veces el interés legal para hipotecas sobre vivienda habitual, y la Ley de Créditos al Consumo y el propio RDL 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios establecen un límite de 2,5 veces el interés legal, ampliamente superados en las cláusulas recogidas en numerosos préstamos hipotecarios. Este criterio es aplicable de oficio, y a cualquier tipo de préstamo personal o hipotecario suscrito con consumidores.

Cuestiones de analogía y razonabilidad imponen un control del interés moratorio, pues es una obligación contemplada en la legislación europea y nacional en materia de consumo -artículo 6 de la Directiva 93/13 CEE y artículo 85.6 del TRDCU-. Vemos como tanto los Juzgados de Primera Instancia como las Audiencias Provinciales, a falta de normativa específica sobre el interés moratorio, en general han venido adoptando uno de los dos criterios que ofrece nuestro derecho interno para fijar un límite a su abusividad: 2,5 o 3 veces el interés legal del dinero.

La jurisprudencia comunitaria ha tenido ocasión de pronunciarse en reiteradas ocasiones al respecto – entre otras STJUE de 4 de Junio de 2009, 16 de Noviembre de 2010 y 14 de Junio de 2012- y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) es unánime en el sentido de imponer al juez nacional no solo la facultad, sino el deber de control sobre la abusividad de las cláusulas en los contratos celebrados con consumidores, dejándolas sin aplicación en caso de apreciar abusividad.

En concreto, nos referimos a la sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013, que ya estableció que para valorar la abusividad de una cláusula “el juez nacional debe comprobar a tal efecto si el profesional podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, éste aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual”.

Tal y como argumenta el propio Tribunal “en cuanto a la cláusula relativa a la fijación de los intereses de demora, (…) el juez remitente deberá comprobar en particular, (…) el tipo de interés de demora fijado con respecto al tipo de interés legal, con el fin de verificar que es adecuado para garantizar la realización de los objetivos que éste persigue en el Estado miembro de que se trate y que no va más allá de lo necesario para alcanzarlos”.

Por tanto, la inserción e imposición de una cláusula en nuestro préstamo hipotecario por la entidad bancaria que establezca un interés de demora en caso de incumplimiento que supere en dos puntos el interés remuneratorio pactado, podría considerarse a todas luces, desproporcionado y abusivo.

Este es el criterio que ya la Doctrina Jurisprudencial viene consolidando, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo siguientes: STS 265/2015 de 22 de abril, STS 470/2015, de 7 de septiembre, STS 469/2015, de 8 de septiembre y STS 705/2015 de 23 de diciembre, STS 79/2016 de 18 de febrero.

Y sobre todo la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo 364/2016 de 3 de junio, sobre los efectos de la nulidad de la cláusula sobre intereses de demora, cuyo ajuste a las exigencias del Derecho de la Unión ha sido declarado por el Tribunal de Justicia, que será abusivo el interés moratorio que supere en dos puntos el interés remuneratorio pactado, señalando:

“Por consiguiente […], la consecuencia de la apreciación de la abusividad del interés de demora no debe ser […] la moderación de dicho interés hasta un porcentaje que se considere aceptable (que sería lo que se ha dado en llamar “reducción conservadora de la validez”), pero tampoco el cese en el devengo de cualquier interés, ni la aplicación de la norma de Derecho supletorio que prevé el devengo del interés legal. Es, simplemente, la supresión del incremento del tipo de interés que supone el interés de demora pactado, y la continuación del devengo del interés remuneratorio hasta que se produzca el reintegro de la suma prestada» En nuestro caso, la consecuencia lógica es que la liquidación de intereses debía haberse realizado conforme al interés remuneratorio pactado, vigente en el momento de su devengo.”

Como conclusión, si detectamos en nuestro préstamo hipotecario que en la cláusula correspondiente al interés de demora que nos aplicaría el banco si dejásemos de pagar la cuota a su tiempo, se recoge un porcentaje que supera en dos veces el interés remuneratorio previsto en el mismo, podría considerarse abusivo por los Tribunales conforme al criterio jurisprudencial establecido, debiendo suprimir ese incremento y devengar únicamente el interés remuneratorio.

Por: Maria Isabel Iglesias Molins