Compra de vivienda sobre plano: precaución con las entregas anticipadas de dinero
La adquisición de una vivienda cuando lo único existente sobre la mesa es un plano de edificación es muy frecuente actualmente; circunstancia que puede beneficiar tanto al comprador en cuanto al precio de la vivienda, como a la constructora-promotora al recibir entregas de dinero a cuenta por los compradores, pudiendo disponer de dichos ingresos para su edificación o para continuar con la ya iniciada.
La Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, modificó la Ley de Ordenación de la Edificación, en relación a la garantía de los daños derivados de los vicios y defectos en la construcción, y sobre la regulación de la percepción de las cantidades a cuenta del precio de la vivienda durante la construcción.
A partir del día 1 de enero de 2016, se regulan de forma concisa las obligaciones del promotor que percibe cantidades anticipadas, mediante la nueva redacción que se da a la Disposición Adicional Primera y al introducirse la Disposición Derogatoria Tercera, en la que se deroga la normativa que anteriormente regulaba esta materia, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas.
Es necesario que la promotora ponga a disposición del comprador un aval o seguro por las cantidades que se entregan a cuenta del precio de la vivienda, que garantice que se pueda recuperar el dinero en caso de que la promotora no cumpla con la construcción de las viviendas en el plazo estipulado, bien porque nunca inicie la edificación, o bien porque ésta quiebre. El aval se debe emitir y mantener en vigor por la totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos e intereses legales desde la entrega de los anticipos hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda, pero solamente se garantiza el dinero aportado después de que el proyecto tenga la licencia de obra.
Esta obligación para la promotora lleva implícita una garantía adicional para los compradores; por un lado, los bancos o aseguradoras que ofrecen estos productos a las promotoras llevan a cabo un estudio del riesgo que aseguran, incluyendo un estudio de solvencia y de previsiones económicas, y por otro lado, las cantidades entregadas al promotor por los compradores deben ingresarse en una cuenta especial y específica para estos fondos por este concepto, separándolos de cualesquiera otros fondos de la promotora.
¿Qué ocurre si la construcción no se inicia o no se termina en el plazo de ejecución previsto?
En este caso, se debe requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, y si no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al avalista la devolución. Si la reclamación previa al promotor no es posible, se podrá reclamar directamente al avalista.
Si pasan dos años desde el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin que se haya requerido por el comprador para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades, se producirá la caducidad de la garantía, y hay que tener en cuenta asimismo que el aval o aseguramiento no tiene establecido el carácter ejecutivo que con la anterior regulación tenía, por lo que hace disminuir la protección con la que el comprador contaba antes de 2016.
En cuanto a la cancelación del aval o contrato de seguro como garantía, la Ley concreta que se produce con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquiriente, cuando cumplidas esas condiciones, el adquiriente rehusara recibir la vivienda.
¿Y si quiebra o desaparece la promotora que construye la vivienda que he comprado sobre plano?
El comprador deberá solicitar judicialmente la resolución del contrato y reclamar la entrega de las cantidades a cuenta del precio de la vivienda directamente al avalista de la promotora, es decir, a la entidad bancaria que concedió el crédito o a la aseguradora.
El criterio jurisprudencial existente al respecto es que la entidad de crédito deberá responder desde el mismo momento en que realiza la apertura de la cuenta especial a la promotora donde los compradores ingresan las cantidades en concepto de entregas a cuenta del precio de la vivienda, por tener obligación de exigir aval o contrato de seguro para ello; y en el caso de que carezca de ese aval o seguro, deberá igualmente responder de los perjuicios provocados al comprador precisamente por esa ausencia, porque la entidad financiera no ha controlado o verificado que el promotor cumplía con su obligación legal de contar con aval o seguro. Y es que esa responsabilidad encontraría su justificación en los cuantiosos beneficios que obtiene la entidad bancaria durante todo el proceso de la promoción de viviendas: desde el depósito de las entregas a cuenta del precio de las viviendas, hasta las comisiones a la promotora, pasando por todos los préstamos hipotecarios que después concertará con los compradores, subrogándose éstos en la posición del promotor.
Nuestra recomendación desde Red Abafi es que los afectados que se queden sin su vivienda y sin el dinero entregado como anticipo al precio de compra, reclamen la devolución de las cantidades a la promotora, o a la avalista entidad financiera o de crédito, o a ambas; dependiendo del supuesto concreto: construcción no iniciada, no terminada, no entregada en el plazo pactado, sin las licencias administrativas preceptivas, entregada en condiciones diferentes a las pactadas, etc.
