Riesgos del crowdfounding inmobiliario a través de la emisión de participaciones sociales
Lejos quedan ya las batallas de las entidades financieras por la captación de los ahorros de los consumidores ofreciendo productos con una buena rentabilidad. Y es el escenario actual de unos tipos de interés bajos – el Euribor se encuentra en mínimos históricos y el tipo de interés del BCE en el 0%- y de continuos sobresaltos en el mercado bursátil lo que ha propiciado la aparición de nuevas formas de inversión que sean atractivas para el pequeño ahorrador.
Las nuevas tecnologías han venido propiciando un sistema de financiación de proyectos fuera de los cauces clásicos (entidades financieras) conocido como “crowdfounding” (“micromecenazgo” o” financiación colectiva”). Simplemente, a través de plataformas “online” una persona puede solicitar a los millones de usuarios de internet pequeñas cantidades de dinero para financiar un proyecto, una idea o un negocio.
Inspirados en este sistema, han aparecido empresas dedicadas a ofrecer la posibilidad de invertir con una modesta cantidad para financiar la compra de un inmueble que o bien será puesto en alquiler y/o a la venta para sacar el máximo rendimiento o beneficio.
Si bien existen diferentes modos de acceder a estos sistemas de financiación, la que está adquiriendo más protagonismo es la realizada a través de las plataformas de financiación participativa (PFP) cuya actividad está regulada en la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial; en su Título V.
Dichas plataformas serían empresas autorizadas (cumpliendo con los requisitos que se establecen en dicha ley) cuya actividad consistiría en poner en contacto, de manera profesional y a través de páginas web u otros medios electrónicos, al posible inversor con el promotor del proyecto. Así mismo, la normativa, su Artículo 50 regula qué modos de financiación pueden realizarse a través de la plataforma. Una de ellas la emisión o suscripción de participaciones de sociedades de responsabilidad limitada, en cuyo caso se entenderá por promotor a la sociedad de responsabilidad limitada que vaya a emitir las participaciones.
De esta forma, la plataforma pone a disposición del inversor la posibilidad de participar en la adquisición de un inmueble para su posterior rehabilitación, alquiler, venta con beneficios…). El promotor de dicha adquisición va a ser una sociedad limitada y el inversor se convierte en socio partícipe de dicha sociedad limitada, lo que significa que automáticamente el inversor quedaría, en su relación con la promotora, bajo la normativa del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Más allá del riesgo en la inversión que supone la volatilidad del valor de los inmuebles, el inversor debería además conocer de forma previa los riesgos que puede suponer formar parte de una sociedad limitada y de las consecuencias jurídicas de su condición de socio.
Y es que estas sociedades limitadas suelen tener una vida muy corta. Se crean con el único objeto de comprar ese inmueble y son liquidadas una vez el inmueble es vendido. Mientras, el mismo puede ser alquilado con el reparto de beneficios entre los socios y una vez vendido y liquidada la sociedad, el reparto de la plusvalía que ha podido generar.
Pero mientras no se disuelva la sociedad, ¿cómo puede el inversor recuperar su dinero si decide no seguir adelante en ese proyecto? Lamentablemente el inversor se ha convertido en partícipe de una sociedad limitada y para ello debe atenerse, como hemos dicho a la ley de sociedades de capital (arts. 107 y ss). Y la única forma sería transmitiendo sus participaciones sociales.
Sin embargo, la propia ley deja abierta la posibilidad de que los estatutos de la sociedad pueda poner límites a la transmisión de las participaciones con lo cual el inversor puede verse impedido o limitada su voluntad de querer recuperar su dinero. Pero es que, a falta de regulación estatutaria, las reglas que establece la normativa para la transmisión de las participaciones pueden suponer un tortuoso camino al inversor:
El socio que se proponga transmitir su participación o participaciones deberá comunicarlo por escrito a los administradores, haciendo constar el número y características de las participaciones que pretende transmitir, la identidad del adquirente y el precio y demás condiciones de la transmisión y deberá esperar a la convocatoria de la junta general previa inclusión del asunto en el orden del día, adoptado por la mayoría ordinaria establecida por la ley.
Si no existen socios que deseen adquirir sus participaciones podrá transmitirlas a un tercero.
Pero para poder ejercer este derecho, el inversor debe tener de forma previa conocimiento de
A) Los administradores de la sociedad
B) Domicilio social de la sociedad
C) Los estatutos de la sociedad
Siendo los estatutos un elemento esencial para que el inversor considere entrar o no en dicha sociedad. De nada sirve invertir en una sociedad si no se conocen las normas de funcionamiento de la misma.
Y en caso de que no pueda deshacerse de sus participaciones quedará irremediablemente obligado a las decisiones que se tomen en junta general y que pueden hacer peligrar su inversión. Por ejemplo, que un año no haya reparto de beneficios o que se decida no vender el inmueble en el plazo previsto, o venderlo y liquidar la sociedad con pérdidas, etc.
Ahora bien, ¿hasta qué punto la plataforma no debería incidir más en la información de este tipo de riesgos al inversor? ¿Hasta qué punto está obligada la plataforma a ofrecer esta información de manera previa y a la intermediación del inversor con la sociedad limitada?
Aunque el Artículo 51 de la ley 5/2015 sólo parece obligar a las plataformas de financiación participativa a los servicios de a), Recepción, selección y publicación de proyectos de financiación participativa y b),Desarrollo, establecimiento y explotación de canales de comunicación para facilitar la contratación de la financiación entre inversores y promotores (dejando voluntario el resto de servicios), el artículo 60 exige como principio general que las plataformas de financiación participativa deberán ejercer su actividad de acuerdo con los principios de neutralidad, diligencia y trasparencia y con arreglo al mejor interés de sus clientes. Y que la información que proporcionen a sus clientes sobre los derechos y obligaciones que asumen al operar a través de la plataforma de financiación participativa deberá ser clara, oportuna, suficiente, accesible, objetiva y no engañosa.
A ello debemos añadir la referencia de su Artículo 85 a que la actividad desarrollada por las plataformas de financiación participativa y las relaciones entre los promotores e inversores estarán sujetas a la normativa sobre protección de los consumidores y usuarios. Por lo que no podemos sino llegar a pensar que estas plataformas deberían tener una mayor obligatoriedad y responsabilidad de informar debidamente antes de la inversión de dichos riesgos y de toda la información sobre la sociedad limitada en la que va a participar (en especial sus estatutos) puesto que no es suficiente para una correcta información al consumidor cumplir con las obligaciones de información general que establece el artículo 61.
En caso contrario, el inversor podría incurrir en un vicio en el consentimiento por error y poder anular la inversión o solicitar los perjuicios que en la perdida de capital le pudiera ocasionar.
