Préstamos hipotecarios

¿Puedo recuperar mi vivienda si el banco se la adjudicó? Efectos de la declaración de abusividad de las condiciones generales de la contratación

El presente artículo trata de analizar, brevemente, los efectos que tiene la declaración de nulidad de las denominadas cláusulas abusivas, existentes en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria. Hasta ahora, lo que he visto en el ejercicio profesional, es que cuando un juez declara la nulidad de determinadas cláusulas consideradas nulas y abusivas el efecto era, en la mayor parte de los casos, la devolución de las cantidades perjudicadas. La devolución de lo que se ha pagado de más por dichas cláusulas una vez re-liquidado el préstamo correspondiente.

¿Ese es el único efecto? La pregunta no es baladí, sobre todo en aquellos procedimientos de ejecuciones hipotecarias que han terminado con la adjudicación de la vivienda por parte de la entidad bancaria, privando al consumidor de un derecho fundamental como es el derecho a la vivienda, y en los que no se ha analizado nada sobre cláusulas abusivas.

La clave está, desde mi modesto punto de vista, en lo establecido en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de fecha 21 de diciembre de 2016, párrafos 59 y 61 que transcribo: (esta sentencia, recordemos es la que determina que en la nulidad de la denominada cláusula suelo hay que devolver todo el perjuicio y no parte):

59      En efecto, la plena eficacia de la protección conferida por la Directiva 93/13 exige que el juez nacional que haya apreciado de oficio el carácter abusivo de una cláusula pueda deducir todas las consecuencias de esa apreciación, sin esperar a que el consumidor, informado de sus derechos, presente una declaración por la que solicite que se anule dicha cláusula (sentencia de 30 de mayo de 2013, Jőrös, C-397/11, EU:C:2013:340, apartado 42).”

“61      De las consideraciones anteriores resulta que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que procede considerar, en principio, que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor. Por consiguiente, la declaración judicial del carácter abusivo de tal cláusula debe tener como consecuencia, en principio, el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.”

En mi opinión, si se ha procedido por parte de un banco a ejecutar el préstamo hipotecario que grava la vivienda, por entender que se han impagado varias cuotas, y en dicho préstamo existen varias cláusulas que se pueden entender que son nulas, en muchas ocasiones la relevancia de la nulidad no es solo re-liquidar el préstamo y continuar con la ejecución, sino que supondría el propio pago del préstamo, o de parte del mismo, y por tanto no se tendría que haber iniciado la ejecución, lo que tendría que conllevar el archivo de la misma. Pero en aquellos casos en los que no se haya podido alegar sobre la existencia de cláusulas abusivas en el procedimiento hipotecario podría conllevar que el propio procedimiento hipotecario sea nulo.

Dicho de otra forma, si el consumidor ha perdido su vivienda y se puede acreditar, siendo nulas las cláusulas, que el préstamo no debió ejecutarse, el efecto de la declaración de nulidad para ver restablecido la situación de hecho que tenía el consumidor no sería la devolución de cantidades, sino la devolución de la vivienda. De otra forma se estaría vulnerando lo establecido en la Sentencia que más arriba hemos transcrito: “El restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.”

Por: José Andrés Serrano Hermoso