¿Puedo perder mi casa si me acojo a la Ley de la Segunda Oportunidad?
Esta es una de las preguntas que más recibimos en RED ABAFI y la respuesta es NO. Pero como siempre en Derecho, con algunas condiciones.
La insistencia de la pregunta está justificada porque hasta septiembre de 2022, la Ley de Segunda Oportunidad sólo permitía conservar la vivienda en dos supuestos:
- Cuando la hipoteca pendiente era mayor que el valor de mercado de la vivienda, algo muy frecuente en la anterior crisis económica, que produjo una devaluación drástica de los inmuebles. La razón es obvia: perder la casa no producía ningún beneficio, puesto que el deudor se quedaba sin su hogar y el banco tampoco saldaba la deuda.
- Cuando la venta de la vivienda (o su subasta) empeoraba la situación económica, situación que se produce por ejemplo cuando es necesario rehabilitarla por el estado en que se encuentra.
Afortunadamente, con la reforma de la Ley de Segunda Oportunidad de 2022 se facilita conservar la vivienda, comenzando por el hecho de que será el deudor quien podrá escoger si mantenerla o no.
Algunos de los aspectos más relevantes para tomar esta decisión son:
- Si la casa está hipotecada o no.
- En el supuesto de estar hipotecada, el importe pendiente del préstamo,
- Relacionado con lo anterior, y como sucedía en la legislación anterior, si el propio valor del inmueble es inferior al importe que aún queda por pagar.
Como puede verse, es una decisión que ha de tomarse de manera muy responsable y teniendo en cuenta cuestiones que han de ajustarse al caso particular, por lo que es necesario asesorarse por expertos y no dejarse llevar por los cantos de sirena de reclamos publicitarios que venden esta materia como algo fácil y de solución generalizada.
Si tras dicho estudio se opta por conservar la vivienda familiar, es imprescindible acogerse a un plan de pagos, conforme al art. 497 del Texto Refundido de la Ley Concursal. Nuevamente, tenemos que distinguir:
- Si la vivienda no está hipotecada. En este caso, la norma prevé una suerte de “inembargabilidad de la vivienda habitual” decretada judicialmente a instancia del deudor, de forma que no podrá ejecutarse.
- Cuando la vivienda está hipotecada. Con la nueva regulación, no se producirá la ejecución de la hipoteca si se sigue abonando el préstamo hipotecario si el deudor se acoge a un plan de pagos.
Además, el art. 492 bis de la ley permite reestructurar la deuda cuando el préstamo pendiente es mayor que el valor de la casa mientras se mantengan las fechas de vencimiento. En estos casos, la cuantía de las cuotas de principal y, en su caso de intereses, se recalculará tomando como base la deuda pendiente que no supere el valor de la garantía. Esto quiere decir que si por ejemplo, la vivienda está gravada con un préstamo hipotecario del que queda por pagar 180.000 € y su valor es de 95.000 €, la deuda quedará fijada en 95.000 €, y el resto se convertirá en crédito exonerable.
Y ¿en qué consiste ese plan de pagos con el que podemos beneficiarnos de estas ventajas? Se trata de una propuesta, con una duración de tres a cinco años (este último plazo es el que se emplea cuando se trata de conservar la vivienda) y que tiene en cuenta la situación económica real del deudor. Para ello ha de aportarse la documentación acreditativa tanto del patrimonio e ingresos, como deudas, gastos y otras cargas, así como el IRPF de los tres últimos años del deudor y su unidad familiar (en el caso de concurso de empresarios y pymes, también de sus IAE y de sociedades).
Con este plan de pagos, se propone el pago de una cantidad asumible y se señalan las deudas y su porcentaje que pueden satisfacerse, quedando exonerado el pago del resto (lo que se denomina exoneración del pasivo insatisfecho). Hay que tener en cuenta que hay determinadas deudas que no pueden exonerarse, como es el 10% de las deudas ante la Seguridad Social y la Agencia Tributaria, pero más allá de esta excepción (muy cuestionada por los Jueces hasta el punto de que ya se ha elevado una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que decida si nuestra legislación respeta la Directiva sobre reestructuración e insolvencia en este punto), la ley concursal o ley de segunda oportunidad no establece ningún límite a la quita de las deudas.
En el caso de que en algún momento resulte imposible cumplir con el plan de pagos, podrá optarse por la exoneración con liquidación, que significa que será entonces cuando se venda todo el patrimonio (incluida la vivienda) y se cancelarán las deudas que no puedan pagarse con el precio de dicha venta.
En definitiva, el sobreendeudamiento es una situación muy desgraciada que no puede verse agravada por el desconocimiento de la ley que ayuda a resolverla. En RED ABAFI contamos con profesionales expertos en segunda oportunidad que siempre estudiarán el caso concreto y darán la mejor solución. Confía en nosotros.
Autora: Almudena Velázquez Cobos
