Nuevo “decreto antidesahucios”. ¿Qué nos dice?

Son muchas las referencias que vemos en los medios relativas a esta nueva normativa “antidesahucios”. La mayor parte se centran en determinar a quién debemos su autoría o cuestionar sobre su oportunidad y alcance. Aquí nos vamos a limitar a desgranar las medidas adoptadas en materia de vivienda, sin valorar las mismas.

Como cuestión principal, hemos de tener en cuenta que las medidas “antidesahucios” tienen un horizonte temporal limitado, pues se ciñen al periodo en que se encuentre vigente el actual “Estado de Alarma”, que en principio tiene vigencia hasta el 9 de mayo de 2021. Ahora bien, si este se prolongara más allá de esa fecha, la norma prevé que las medidas implantadas sean de aplicación hasta el fin del plazo de dicha prolongación (o sucesivas prolongaciones). Y como inicio tenemos el pasado 23 de diciembre de 2020, fecha en que se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la normativa que lo regula, el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre.

Es importante resaltar que, aunque la norma tiene como destinatarios principales los arrendatarios de viviendas, incluye así mismo medidas relativas a los propietarios de dichas viviendas. Ahora bien, las medidas no resultan aplicables respecto de todos los arrendatarios, como tampoco lo son en cuanto a todos los propietarios.

Arrendatarios en situación de vulnerabilidad

En cuanto a la figura del arrendatario, la normativa “antidesahucios” confiere su amparo solo en aquellas supuestos en las que se encuentre “en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.”. Y para saber qué debemos de entender por tal hemos de acudir al Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, en concreto a los apartados a y b de su artículo 5, que en definitiva consideran en tal situación de vulnerabilidad económica a quienes por situación de desempleo, ERTE o reducción de jornada, hayan visto reducidos los ingresos de la unidad familiar, esto es todos los que conviven en el domicilio, a menos de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), aplicándose un incremento de 0,1 veces el IPREM por cada hijo de la unidad familiar, 0,15 veces por hijo en caso de familia monoparental, así como 0,1 veces por cada miembro de la unidad familiar mayor de 65 años. La reducción general a tener en cuenta será de 4 veces en caso de que algún miembro tenga declarada una incapacidad igual o superior al 33 por ciento o tenga reconocida la incapacidad laboral; y será de 5 veces si la persona obligada a pagar la renta padece parálisis cerebral, tiene una enfermedad mental, discapacidad igual o mayor al 33 por ciento, discapacidad física o sensorial igual o mayor al 65 por ciento, o bien la persona o su cuidador padezca una enfermedad grave que la incapacite laboralmente. Teniendo en cuenta que el valor del IPREM para el año 2021 asciende a 564,73 euros mensuales, si tomamos una familia de 2 progenitores menores de 65 años con 2 hijos, sin que ninguno de ellos padezca discapacidad o enfermedad, el total de ingresos mensual de toda la unidad familiar habrá de estar por debajo de 1.807,14 euros (1.863,61 euros para familia monoparental); si solo tuviera 1 hijo, los ingresos tendrán que estar por debajo de 1.750,66 euros (1.778,90 euros para familia monoparental).

La norma “antidesahucios” contiene una primera referencia a los procedimientos de desahucio por impago de la renta o por expiración del plazo contractual. En tales casos, reuniendo los anteriores requisitos de orden económico, igualmente es exigible que la persona arrendataria no disponga de otra alternativa habitacional, quedando por tanto excluidos aquellos arrendatarios que posean, como propietarios o usufructuarios, una vivienda alternativa a la que trasladar el domicilio familiar.

La medida “antidesahucios” a adoptar consistirá en la suspensión del procedimiento, en el estado en que se encuentre, paralizándose los plazos, bien sea para la celebración de la vista, en caso de que la misma no haya tenido lugar, bien sea para que se proceda al desahucio o lanzamiento, en aquellos supuestos en que se hubiera celebrado ya la vista. Se ha de tener presente que la adopción de tal medida de suspensión en ningún caso será acordada de oficio, resultando necesario que medie la correspondiente petición de la persona arrendataria.

Acordada la medida “antidesahucios”, por el Juzgado se dará traslado a los servicios sociales de la administración correspondiente, quien previa elaboración de un informe, habrá de adoptar las medidas pertinentes para facilitar al arrendatario una alternativa habitacional. Momento a partir del cual se alzará la suspensión, continuando el procedimiento judicial en el mismo trámite procesal en que quedó suspendido.

La anterior medida de suspensión, concurriendo iguales requisitos de orden económico, podrán adoptarse igualmente en aquellos procedimientos instados para la recuperación de una vivienda cedida en precario, o que hubiera sido ocupada sin contar con el consentimiento de su propietario, así como de aquellas viviendas respecto de las que quien sin título para ello se oponga a los derechos del titular registral o perturba al mismo el ejercicio de su derecho de propiedad. Será necesario, por un lado, que la persona solicitante tenga la condición de dependiente o que conviva con la misma en el inmueble una persona dependiente; y por otro, que el propietario del inmueble sea una persona jurídica o bien una persona física titular de más de diez viviendas. En cualquier caso, no procederá la medida “antidesahucios” de suspensión: a) si el inmueble constituye la vivienda o segunda residencia de su propietario persona física o bien lo sea de un tercero a quien la persona jurídica propietaria hubiera cedido la vivienda; b) cuando la entrada en el inmueble sea consecuencia de un delito; c) si existen indicios racionales de que en la misma se estuvieran llevando a cabo actividades ilícitas por sus ocupantes; d) si se tratara de un inmueble de titularidad pública o privada destinado  a  vivienda  social y hubiera  sido  asignada  a un  solicitante; y e) aquellos casos en que la entrada en la vivienda se hubiera producido con posterioridad al 23 de diciembre de 2020.

Compensaciones para los propietarios

También se articulan medidas respecto del propietario. Así, en lo supuestos de desahucio por falta de pago de la renta o expiración del plazo contractual, la medida de suspensión podrá no acordarse si el arrendador acreditara encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad económica o que se situaría en tal situación de acordarse la suspensión y el juez concluyera que debe de prevalecer la misma respecto de la situación de vulnerabilidad del arrendatario.

Igualmente, la norma contempla el derecho del arrendador a solicitar una compensación, cuando la administración competente no hubiera implementado las medidas de alternativa habitacional previstas en el informe social elaborado, en el plazo de tres meses desde la emisión de dicho informe. Compensación que consistirá en la media del precio de los alquileres de vivienda en la zona o bien el alquiler estipulado, si fuera inferior, así como los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido como arrendador. Podrá solicitarse dicha compensación hasta un mes después del fin del “Estado de Alarma”.

La anterior compensación económica podrá ser solicitada por los propietarios personas jurídicas o personas físicas con más de diez viviendas, siempre y cuando se acredite que la suspensión del lanzamiento les haya ocasionado perjuicio económico al estar la vivienda en venta o en arrendamiento antes de la entrada en el inmueble.

Por: Octavio Suárez Silva