Medidas de protección a deudores hipotecarios a tipo variable ante la subida del Euribor

A escasos días de terminar el año 2022, nos despedimos de él con un Euribor que se sitúa en el 2,828% según el último dato publicado en noviembre.

No veíamos estos índices desde hace más de una década. Entre los años 2006 y 2008 el mayor índice de referencia de los préstamos hipotecarios a interés variable experimentó una importante subida semejante a la que estamos viviendo.

En aquel momento no faltaron mecanismos bancarios que teóricamente pretendían aliviar la carga económica que ese incremento suponía a las familias.

Los letrados de Red Abafi recordamos bien fatídicos productos bancarios tales como swaps, clips, caps, permutas financieras, entre otros, los cuales frente a una pequeña y limitada protección al deudor frente a las subidas de tipos, obligaban a los prestatarios a asumir la totalidad de las bajadas del Euribor. Sustituían, en definitiva, el riesgo de subidas de tipos por el de bajadas privando a los ahorradores del alivio que para una economía familiar supone la rebaja del gasto más importante que mensualmente deben asumir: el pago del préstamo de su vivienda.

Muchos de aquellos contratos terminaron siendo anulados en los tribunales por vicios en el consentimiento en su contratación. Y como quiera que la situación económica actual recuerda a aquella vivida hace apenas quince años, conviene no olvidar aquella experiencia para, como se suele decir, “no caer dos veces en la misma piedra”.

Con ese recuerdo muy presente no cabe duda de que la subida del Euribor más de doscientos puntos básicos en un solo año tiene un efecto muy real y devastador en la economía de las familias.

Cualquiera puede acudir a los simuladores de préstamos que el Banco de España tiene a disposición del público en general en su página web para ver la gravedad de la situación.

Un préstamo hipotecario de 180.000€ a 30 años referenciado al Euribor y con un diferencial del 1% ha pasado de tener una cuota mensual de 539,57€ a 841,59€. Un incremento del 55,97% que gracias a las medidas implementadas el pasado 24 de noviembre de 2022 puede encontrar cierto alivio.

En efecto, el pasado 23 de noviembre de 2022 se publicó en el BOE el RD 19/2022 de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios. Se encuentra en vigor desde el día siguiente a su publicación, el día 24 de noviembre de 2022.

Algunas de las novedades que introduce dicha norma son la ampliación de los umbrales de renta que hasta ahora eran exigibles para ser beneficiarios de dichas medidas; la rebaja de los tipos de interés y ampliaciones del plazo de amortización para lograr aliviar la carga económica o incluso la eliminación de comisiones si se decide cambiar de tipo de préstamo de tipo variable un préstamo a interés fijo.

1. Quién puede beneficiarse de las medidas

Para poder ser beneficiario de tales medidas es necesario reunir requisitos relativos al contrato como a la renta.

1. Requisitos relativos al contrato
   1. Es necesario que se trate de préstamo hipotecario suscrito por persona física, no sociedades ni personas jurídicas.
   2. Que se grave la vivienda habitual del deudor o del hipotecante no deudor.
   3. Que el valor de la vivienda no supere el límite absoluto de 300.000€ para el caso de que se quiera solicitar la dación en pago.
2. Requisitos relativos a la renta

Se establecen dos grupos de deudores hipotecarios dependiendo de la renta y del volumen de ingresos destinados al pago del préstamo hipotecario así como al incremento de la cuota hipotecaria:

• Primer grupo:
  • Rentas inferiores a los 25.200€ (3 veces IPREM).
  • Que destinen más del 50% al pago del préstamo hipotecario.
  • Que la cuota hipotecaria se haya incrementado un 50%.

Dentro de este primer grupo se reservan una serie de medidas para tales rentas pero que no destinen más del 50% al pago del préstamo hipotecario.

• Segundo grupo:
  • Rentas inferiores a los 29.400€ (3,5 veces IPREM).
  • Que destinen más del 30% al pago del préstamo hipotecario.
  • Que la cuota hipotecaria se haya incrementado un 20%.

2. Medidas previstas:

a) Medidas previstas para el primer grupo

1. 1. Carencia de capital por tiempo de hasta 5 años durante la que se aplicará Euribor menos 0,10% (anteriormente se aplicaba Euribor mas 0,25%).
   2. Ampliación del plazo de amortización hasta 40 años.
   3. Eliminación de las limitaciones a la variación de tipos de interés (cláusula suelo).

Como habíamos adelantado, se reservan una serie de medidas para los que teniendo una renta inferior a los 25.200€, no destinen más del 50% al pago del préstamo hipotecario.

En este caso:

1. La carencia será de hasta 2 años.
2. Se aplicará tipos de intereses inferiores para lograr una reducción del 0.5% del valor actual neto del préstamo.
3. Se ampliará el plazo de amortización hasta 7 años.

Se prevé expresamente la posibilidad de solicitar una segunda reestructuración y, por tanto, una segunda carencia una vez finalizada la anterior si al momento de salir de la carencia el deudor sigue estando situado en el umbral de exclusión.

b) Medidas previstas para el segundo grupo

1. 1. La cuota hipotecaria se congela durante 12 meses.
   2. Se aplicará tipos de intereses inferiores para lograr una reducción del 0.5% del valor actual neto del préstamo.
   3. Se ampliará el plazo de amortización hasta 7 años.

Se amplía el plazo para la solicitud de dación en pago desde los 12 meses actuales desde la fecha en la que se hubiera solicitado la reestructuración a 24 meses.

Finalmente indicar que aquellos prestatarios que en esta situación se estén planteando modificar su préstamo hipotecario de tipo de interés variable a un préstamo a tipo fijo, ya sea mediante novación de las condiciones financieras con el mismo banco acreedor actual o mediante cambio de banco, lo que se denomina subrogación de acreedor, deben conocer que tambien se prevé un pequeño alivio en las comisiones que ello le pudiera suponer, dado que se modifica el art. 23.6 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

En este sentido:

• Desde el 24 de noviembre de 2022 y hasta el 31 de diciembre de 2023, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable.
• Transcurrido dicho periodo de tiempo, si existe amortización anticipada de capital, la entidad bancaria podrá cobrar una comisión del 0.05% del capital amortizado anticipadamente, solo si se produce en los 3 primeros años de amortización del préstamo. Se reduce así la comisión desde el 0,15% que estaba anteriormente prevista.
• Si la novación se produce meramente para el cambio de tipo de interés de variable a fijo con o sin cambio de acreedor, pero sin amortización anticipada, no se podrá cobrar comisión alguna.

 

Autora: Belén Rincón