Rehabilitación del préstamo hipotecario ejecutado

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La “rehabilitación” del préstamo hipotecario ejecutado

El artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula la denominada  “rehabilitación” del préstamo hipotecario, cuando nos encontremos ante el caso de haber dejado de pagar una parte del capital y los intereses del préstamo, habiendo vencido al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor con su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por plazo equivalente a tres meses, y la entidad financiera haya reclamado judicialmente la totalidad del saldo que por capital e intereses quede pendiente de amortización hasta ese preciso momento.

Su reconocimiento legal supuso un importante avance en la defensa de los consumidores y usuarios, del derecho que todo ciudadano tiene a una vivienda digna reconocido en nuestra Constitución. A priori, su aplicación debería provocar una disminución importante de los casos en que los ciudadanos pierden su vivienda en pública subasta, pudiendo normalizar su préstamo hipotecario al dictado del artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; sin embargo, todavía la falta de difusión y de utilización de esta posibilidad produce un efecto menor que el que se puede conseguir o esperar de ella.

La realidad social, como consecuencia de la situación de crisis y recesión económica, viene reflejando que muchos titulares de préstamos con garantía hipotecaria que fueron contratados para la adquisición y compra de su vivienda, se están viendo abocados a la ejecución de dichos préstamos por la imposibilidad de cumplir con sus obligaciones de pago ante las entidades bancarias y financieras acreedoras.

Esta práctica desgraciadamente se va en aumento. Muchas veces, debido a la escasez de recursos del ejecutado, que no comparece en el procedimiento porque no tiene medios, y otras, por la falta de una defensa técnica adecuada, provoca que se pierda la vivienda familiar, sin ejercer la posibilidad de rehabilitación del préstamo hipotecario.

Si bien el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte.

 

¿Cuáles son los requisitos?

El bien hipotecado debe tener la consideración de la vivienda habitual, y el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades debidas hasta ese momento, no por la totalidad de la cantidad por la que se despacha la ejecución.

Esta posibilidad existirá incluso para liberar el bien en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.

Si el deudor efectuase el pago en esas condiciones, se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, y, una vez satisfechas éstas, se dictará una resolución liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante. De esta forma, se podrá seguir amortizando el préstamo hipotecario ya que se he “rehabilitado”, y se ha eliminado el riesgo de pérdida de la vivienda habitual.

Por: Mª Isabel Iglesias Molins

 

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