Ley Hipotecaria

La nueva Ley Hipotecaria podría entrar en vigor en marzo de 2019

La nueva Ley Hipotecaria podría entrar en vigor en marzo de 2019

Parece que alrededor de marzo del 2019, tendremos una nueva Ley Hipotecaria, una vez que fue aprobada el día 20 en el Congreso de los Diputados y supere los trámites en el Senado. Lo que se pretende es establecer nuevas reglas, para reducir la litigiosidad actual, buscando una mayor transparencia en los contratos y trasponiendo ya con bastante retraso una Directiva Europea, la 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

La nueva Ley recoge novedades, entre otras, al examen de solvencia previo del cliente, los gastos de formalización, cambio de entidad, comisiones, oferta vinculante, ejecución hipotecaria, dación en pago, firma ante notario, venta vinculada de productos, hipotecas multidivisa e intereses de demora.

Para evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del cliente, estudiando tanto sus ingresos actuales como futuros, sus ahorros, propiedades y deudas. Si el cliente pagara la hipoteca después de jubilarse se valorará la pensión prevista para ese momento. Los costes de estos procedimientos de evaluación nunca deberán repercutirse al prestatario

En cuanto a los gastos de formalización de la hipoteca, las entidades bancarias, incluidas las Cajas Rurales pagarán todos los gastos (notario, registro, gestoría e impuesto), excepto la tasación que la pagará el cliente, junto con las copias de la escritura que solicite. La tasación de deberá llevar a cabo por sociedad homologada o como novedad por profesional homologado, ambos independientes del prestamista.

Cambiar el préstamo de un banco a otro (subrogación), tributará. Los gastos generados por la operación se prorratearán entre las dos entidades financieras en función de la duración del crédito y del momento en el que se produzca la subrogación. La base imponible del impuesto será la deuda que queda por devolver más los intereses.

Una parte muy importante de cara al consumidor es la reducción de comisiones. En las hipotecas a tipo variable, la comisión por cancelación de deuda estará gravada con una comisión del 0,25% sobre lo amortizado si es a partir del tercer año o del 0,15% si es a partir del quinto. En la actualidad las entidades cobran un 0,5% en los primeros cinco años y un 0,25% a partir del sexto.

En las hipotecas a tipo fijo la cantidad máxima que se podrá cobrar será un 2% sobre lo amortizado durante los primeros 10 años del préstamo hipotecario y un 1,5% si se realiza después. También será más barato la conversión de una hipoteca variable a otra a tipo fijo, fijando una comisión máxima del 0,15%. No se podrán cobrar comisiones por novar el préstamo.

La nueva Ley impedirá que el banco inicie un proceso de ejecución hipotecaria hasta que el cliente deje de pagar 12 cuotas o el 3% del principal del préstamo durante la primera mitad de duración del préstamo o de 15 cuotas o del 7% del principal en la segunda mitad. Esto no afectará a los procesos de ejecución ya iniciados y que se encuentran paralizados por los tribunales europeos.

Se recoge también la posibilidad de que cliente y entidad puedan acordar e incorporar en el contrato la posibilidad de dación en pago.

El prestamista, deberá entregar al prestatario entre otras cosas, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días. Se le deberá entregar también una ficha de elementos relevantes denominada, Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).

Si el préstamo fuera a interés variable deberá entregarle un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Además, una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

El consumidor tendrá derecho a que el notario le asesore gratis, asegurándose de que el cliente entiende todas las cláusulas del contrato.

Se prohíben, las cláusulas suelo, el interés remuneratorio negativo, la venta vinculada de productos, la obligación de imponer la contratación de seguros para la concesión del préstamo hipotecario, se permite aplicar bonificaciones en el diferencial del préstamo a cambio de la contratación de productos con el banco.

Podrán exigir un seguro de daños o de cumplimiento de las obligaciones del contrato siempre que el prestamista acepte pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones.

En cuanto a las hipoteca multidivisa se aumenta la protección, exigencia y requisitos para la contratación, incluyendo un apartado en el que el incumplimiento de cualquiera de las exigencias y requisitos previstos determinarán, en favor del prestatario consumidor, la nulidad de las cláusulas multidivisa y permitirán al prestatario solicitar la modificación del contrato de modo tal que se considere que el préstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que este percibiera la parte principal de sus ingresos.

El interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.

Como conclusión, se avanza en la transparencia y en la protección del consumidor, pero se echa de menos entre otras cosas, aprovechar la oportunidad para cuestiones como el IRPH, la dación en pago obligatoria en determinadas situaciones o circunstancias, el alargar los plazos de impago o aumentar los tantos por ciento para proceder la ejecución hipotecaria.

Por último, observo contradicciones del artículo 12. punto 4, comisión de apertura, “la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo, con el artículo 9. punto 2, “los prestamistas deberán contar con procedimientos internos específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de solvencia mencionada en el apartado anterior. Estos procedimientos, cuyo coste en ningún caso podrá repercutirse al potencial prestatario” y con el 9 punto 3, “Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse”

Por: Juan José Santos