Gastos hipotecarios, comisión de apertura, costas y plazos de prescripción... El TJUE se pronuncia y defiende a los consumidores

El Tribunal Supremo fija definitivamente el porcentaje de los gastos de formalización de hipoteca a devolver a los clientes

Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) aún se producían algunas divergencias entre distintos tribunales y audiencias en cuanto al porcentaje y conceptos que se debían devolver al cliente en caso de declararse nula la cláusula de imposición de gastos de formalización del préstamo hipotecario. Con la sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo publicada este jueves, se fijan definitivamente los conceptos y porcentajes, incluyendo entre ellos los gastos de tasación y gestoría. 

El Tribunal Supremo ya había adelantado en su sentencia de 26 de octubre de 2020 que rectificaba su anterior doctrina a la dictada por la STJUE de 16 de julio, estableciendo que no existiendo una norma que regule la atribución de los gastos no cabe interpretación alguna, sino la total restitución de las cantidades por tales conceptos, pero no ha sido hasta este 27 de enero de 2021, en donde explícitamente se han terminado de fijar los conceptos y porcentajes que, definitivamente deben devolverse al cliente en caso de nulidad de la cláusula de imposición de gastos de formalización del préstamo hipotecario

Así, el Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo en su sentencia 35/2021, de fecha 27 de enero de 2021 estipula en cuanto a los gastos de notaría que: “el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor -por la obtención del préstamo-, como el prestamista -por la garantía hipotecaria-, es razonable distribuir por mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento”.

Por lo que respecta a los gastos del registro de la propiedad, replica que “la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.

De acuerdo con esta doctrina, la obligación de satisfacer estos gastos correspondía al banco prestamista, por lo que era procedente su condena a reponer a los prestatarios demandantes el importe de lo pagado en tal concepto” .

En cuanto a los gastos de gestoría, reitera que “En esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva”.

Finalmente la sentencia se refiere igualmente a los gastos de tasación, reflejando que: “La exigencia de la tasación de la finca de conformidad con la Ley de Mercado Hipotecario y su constancia mediante la correspondiente certificación es, además, un requisito previo para la emisión de valores garantizados…. Ni el RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación.

De ahí que, de acuerdo con la STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva”.

En síntesis, si la cláusula se declara nula, se deberá devolver al cliente el 50% de los gastos de notaría, y el 100% de los gastos de gestoría, tasación y Registro de la Propiedad. Esta aclaración concluyente abre la puerta de forma definitiva a las reclamaciones que miles de clientes podrán realizar ahora sin dudas de interpretación que puedan servir de justificación a las entidades financieras.

 

 

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