El Supremo confirma la nulidad de una comisión por subrogación por falta de transparencia
En los últimos meses se ha hablado mucho de la nulidad de la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios, esa comisión que impone la entidad bancaria y que supone el pago de un porcentaje sobre la cuantía prestada a la hora de la concesión de un préstamo hipotecario nuevo.
En numerosas ocasiones el banco ya había concedido la hipoteca a la promotora o a los vendedores de la vivienda y es el comprador quien, simplemente, se subroga o acepta la deuda previamente constituida siendo también frecuente, que en estas ocasiones el banco imponga al consumidor el pago de una comisión por esa subrogación que, en la práctica, cumple la misma función que la comisión de apertura.
En este contexto, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha confirmado la nulidad de una comisión cobrada a una consumidora en una operación de este tipo, en su Sentencia nº 784/2026 de 21 de mayo.
Una comisión incorporada al modificar el préstamo.
El asunto se remonta a 2011, cuando una consumidora se subrogó en un préstamo hipotecario concertado con Caja Rural de Navarra. Al mismo tiempo, acordó con la entidad una novación, esto es, una modificación de las condiciones del préstamo.
La escritura establecía una comisión por subrogación del 0,50 % sobre el importe inicial, con un mínimo de 200 euros, que debía abonarse de una sola vez al formalizar la operación.
La consumidora acudió a los tribunales para solicitar la nulidad de varias cláusulas y la devolución de las cantidades pagadas, entre las que se encontraba la nulidad de la comisión por subrogación.
Después de sendos pronunciamientos favorables en instancia y apelación, Caja Rural de Navarra recurrió ante el Tribunal Supremo. Alegó que la comisión por subrogación era similar a la comisión de apertura, formaba parte del precio y no estaba sujeta al control de abusividad. También sostuvo que cumplía los requisitos establecidos por la jurisprudencia dado que no era desproporcionada al consistir en el 0,50% del importe concedido.
La cuestión no era simplemente si se puede o no cobrar una comisión de subrogación en abstracto. El Supremo debía determinar si la cláusula superaba el control de transparencia. Este control comprueba si el consumidor recibió, antes de contratar, información suficiente para entender cómo funciona la cláusula y cuáles son sus consecuencias económicas y jurídicas.
La información debía facilitarse antes de la firma de la operación.
El Tribunal Supremo ha desestimado el recurso apoyándose, principalmente, en sus sentencias 189/2026 y 190/2026, ambas de 10 de febrero. Estas resoluciones apreciaron claras semejanzas entre la comisión por subrogación y la comisión de apertura.
Si bien es cierto que la comisión de subrogación no está regulada específicamente en la Ley 2/1994 ni en la Orden de 5 de mayo de 1994, la Sala considera aplicables las mismas exigencias de validez desarrolladas para la comisión de apertura.
Es por ello que el banco no tiene que describir todos los servicios remunerados por la comisión ni el tiempo dedicado a cada uno, pero antes de la firma de la operación debe proporcionar información que permita al cliente conocer la cláusula, entender su función dentro del préstamo y valorar sus consecuencias.
En el caso resuelto por la sentencia que comentamos, no constaba que se hubiera entregado una oferta vinculante o un documento similar. La escritura tampoco indicaba que su proyecto hubiera estado a disposición de la consumidora durante los días anteriores. Además, no había constancia de información previa sobre la comisión en la publicidad relacionada con ese tipo de contrato.
Para el Supremo, estas carencias impedían conocer un elemento determinante del coste real del préstamo: la consumidora no había podido comprender previamente las consecuencias de la operación ni compararla adecuadamente con otras ofertas.
Por ello, la cláusula no era transparente, tenía carácter abusivo y debía mantenerse su nulidad.
La Sala alcanza así el mismo resultado que la Audiencia Provincial, aunque por un razonamiento diferente. La Audiencia se había centrado en la falta de prueba de un gasto o servicio efectivo.
El Supremo basa su decisión en la ausencia de transparencia previa.
¿Puede reclamarse la comisión?
El fallo mantiene la nulidad y las consecuencias restitutorias acordadas en las instancias anteriores. También impone a la entidad las costas del recurso de casación y la pérdida del depósito constituido para recurrir.
Esto no significa que todas las comisiones por subrogación sean nulas ni que cualquier reclamación vaya a prosperar. Es necesario estudiar las circunstancias de cada contrato y, en especial, la información proporcionada antes de la firma.
Quien haya pagado una comisión similar puede revisar la escritura, la oferta vinculante, la publicidad y las comunicaciones precontractuales.
En algunos casos, la cantidad podría ser reclamable.
En RED ABAFI podemos analizar individualmente la documentación y valorar la viabilidad de la reclamación.
Autor: Antonio Acosta García
Abogado RED ABAFI Castilla y León