Cláusulas abusivas y más cláusulas abusivas en la contratación de préstamos hipotecarios

Una cláusula abusiva es toda cláusula contractual no negociada individualmente, cuya incorporación viene impuesta por una sola de las partes. Este tipo de cláusula o condición va en contra del principio de buena fe, causa un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del trabajador, consumidor o una de las partes contractuales. La ley considera las cláusulas abusivas nulas de pleno derecho lo que no implica la nulidad del contrato aunque puede verse alterado sustancialmente.

En la contratación de préstamos hipotecarios pueden aparecer los siguientes tipos de cláusulas o condiciones abusivas:

• Cláusulas sobre gastos de formalización de la hipoteca, cargan los gastos al prestatario cuando deben pagarse por el banco:
• Gastos u honorarios notariales (de la constitución o escritura de hipoteca).
• Gastos u honorarios de registro (por la inscripción de la hipoteca).
• Tasación (requerida por el banco para valorar el riesgo del préstamo).
• Gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco).
• Impuestos derivados de la formalización de la hipoteca (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) o cualquier otro)

Además se pueden reclamar los gastos por los siguientes conceptos, si llegara el caso:

• • Gastos de cancelación de la hipoteca.
  • Gastos de entrega de la certificación de extinción de hipoteca.
  • Gastos por estudios previos.
  • Gastos de abogados y procuradores.
  • Gastos por cualquier modificación del contenido de la hipoteca.
  • Gastos del seguro por impagos.

• Cláusulas abusivas sobre los tipos de interés de referencia (Euribor, IRPH…).
  • Cláusula suelo, limitan la bajada de la cuota cuando baja el tipo de interés o el interés es negativo.
  • Cláusula cero, limitan la bajada de la cuota cuando baja el tipo de interés o el interés es negativo.
  • Manipulación de los índices de referencias. Tipos de interés manipulados por las entidades bancarias.
  • Cláusulas sobre redondeo al alza de los tipos de interés de referencia, el banco sube el tipo interés en puntos enteros, medios puntos o cuartos de punto con redondeos al alza en perjuicio del cliente.
  • Cláusulas sobre intereses de demora que no deberían superar tres veces el tipo de interés legal del dinero ni superar en dos puntos el porcentaje inicialmente firmado.​
  • Cláusula 360/365 que privilegia al banco que utiliza interesadamente 360 o 365 anuales para los cálculos de los tipos y cuotas.

• Cláusulas de vencimiento anticipado. En España en enero de 2017 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó sentencia de nulidad contra las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas, incluso si estas no han sido aplicadas.

Desde Red Abafi Abogados y Economistas recomendamos ser asesorados por un abogado especialista en Derecho Bancario antes de la contratación de un préstamo hipotecario o de la contratación de cualquier producto bancario para evitar que nos incorporen este tipo de cláusulas que van en perjuicio del prestatario y en claro beneficio de la entidad prestamista. Si usted ya lo tiene contratado, es el momento de reclamar la nulidad de esas cláusulas que le han incorporado sin negociación alguna llamando a su despacho de abogados de Red Abafi Abogados y Economistas más cercano.

Por: Bienvenida León