Viviendas vacacionales. Una nueva realidad.
La legislación sobre viviendas turísticas o vacacionales en España se configura a través de un marco normativo estatal que establece las bases generales, complementado por la regulación desarrollada por cada Comunidad Autónoma.
A nivel estatal, es fundamental considerar la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo 5 excluye de su ámbito de aplicación la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística.
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, ha venido a regular el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, definiendo en su artículo 4 los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, alineándose con el Reglamento (UE) 2024/1028.
Cada Comunidad Autónoma ha desarrollado su propia normativa específica. Así encontramos:
- la Ley Foral de turismo de Navarra (artículo 22);
- la Ley del Principado de Asturias 7/2001, de 22 de junio, de Turismo, modificada por la Ley 6/2024, que añade el artículo 42 bis sobre viviendas de uso turístico;
- la Ley del Turismo de Andalucía, que regula las viviendas turísticas de alojamiento rural (artículo 48) y los apartamentos turísticos (artículo 44);
- la Ley de turismo de Cataluña, que define las viviendas de uso turístico en su artículo 50 bis;
- el artículo 53 de su Ley de Turismo del País Vasco;
- la Ley de Turismo de la Región de Murcia (artículo 28);
- la Ley del Turismo de Galicia (artículo 65 y 65 bis);
- el Texto refundido de la Ley del Turismo de Aragón (artículo 40);
- la Ley de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana (artículo 65);
- la Ley de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid (artículo 27);
- la Ley del Turismo de las Illes Balears (artículo 50); o la Ley de Turismo de Canarias (artículo 42).
Existen otras leyes autonómicas que inciden directamente en las viviendas de uso turístico.
- En Cataluña, el Texto refundido de la Ley de urbanismo establece en su Disposición adicional vigésima séptima, el régimen urbanístico de estas viviendas, condicionando su compatibilidad con el uso residencial a lo que permita el planeamiento y limitando las licencias.
El Decreto-ley 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda, en Cataluña, modifica la Ley del derecho a la vivienda, y su artículo 5 regula aspectos de los arrendamientos temporales que pueden afectar a cómo se configuran estos alquileres frente a los de vivienda permanente.
- En Andalucía, el artículo 42 de la Ley del Turismo de Andalucía exige el principio de unidad de explotación para establecimientos en régimen de propiedad horizontal.
- De forma similar, la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias impone en su artículo 38 el principio de unidad de explotación, que implica que todas las unidades alojativas de un mismo establecimiento deben estar sometidas a una única empresa para su explotación; si bien el artículo 41 contempla una alternativa, al prever que la Consejería competente en materia turística podrá dispensar la aplicación de dicho principio si entre las diferentes unidades del inmueble existe total independencia de acceso, servicios, zonas comunes, instalaciones y equipamiento.
- La Ley del Turismo de las Illes Balears, en su artículo 50-7, detalla los requisitos relativos a las comunidades de propietarios y la necesidad de acuerdos para la comercialización turística en régimen de propiedad horizontal.
Además, existen recomendaciones para el propietario y para el inquilino.
El propietario que desee poner en explotación una vivienda turística debe considerar varios puntos cruciales.
- Es imprescindible cumplir con la normativa autonómica específica, lo que usualmente implica la presentación de una declaración responsable de inicio de actividad y la inscripción en el registro turístico correspondiente.
- Además, la vivienda debe cumplir con requisitos de habitabilidad, amueblamiento, equipamiento, y a menudo, requisitos específicos de cada comunidad, como la disposición de hojas de quejas y reclamaciones o seguros de responsabilidad civil.
- Es vital verificar la compatibilidad urbanística del uso turístico y, en caso de estar en un edificio en régimen de propiedad horizontal, obtener los permisos necesarios de la comunidad de propietarios si así lo exigen los estatutos o la normativa autonómica.
- Además, se deben cumplir las obligaciones fiscales y de información, como el registro de viajeros.
Para los interesados en alquilar una vivienda turística y evitar contratiempos, es aconsejable seguir ciertas pautas:
1.- Verificar que la vivienda cuenta con el número de inscripción en el registro turístico de la comunidad autónoma correspondiente.
2.- Es importante leer detenidamente las condiciones del contrato de alquiler, prestando atención a la política de cancelación, el precio total (incluyendo posibles tasas o gastos adicionales) y los servicios incluidos.
3.- Conviene conocer las normas de régimen interior de la vivienda y de la comunidad de propietarios, si aplica, ya que su incumplimiento puede llevar al desalojo.
4.- Asegurarse de que la vivienda se alquila en su totalidad y no por habitaciones, salvo que la normativa específica de la comunidad lo permita y esté claramente especificado.
5.- Finalmente, es recomendable tener un medio de contacto directo con el propietario o gestor para resolver cualquier incidencia durante la estancia.
No dude en acudir a los profesionales de Red Abafi Abogados y Economistas, donde le asesoremos en los pasos a seguir para que sean respetados sus derechos.
Contacte con nosotros a través de nuestro email info@redabafi.es o llamando al teléfono gratuito 93 380 34 94.
Autor: Octavio Suárez Silva
Abogado RED ABAFI Islas Canarias