La comisión de mantenimiento en cuentas vinculadas a préstamos hipotecarios
Las entidades bancarias normalmente aplican una comisión de mantenimiento al cliente por mantener la cuenta corriente; comisión que suele incluir la operativa básica de la misma, a modo de ejemplo y según se indica por el Banco de España, los ingresos en efectivo o reintegros o disposiciones mediante talones/cheques, adeudos e ingresos de las liquidaciones periódicas de la cuenta y la entrega de talonarios de cheques o libretas, así como la custodia de dinero, etc.
Con carácter general, las comisiones que cobran los bancos son libres, salvo en los casos en los que están limitadas legalmente. En el caso de la comisión de mantenimiento de la cuenta no hay limitación, por lo que cada entidad bancaria puede establecer la comisión que decida.
Pero para que los bancos puedan cobrar esta comisión de mantenimiento, deben de informar previamente al cliente sobre sus condiciones y éste aceptarlas expresamente.
Son “cuentas vinculadas” aquellas cuentas corrientes abiertas para realizar los pagos de un préstamo; y en el caso concreto de la comisión de mantenimiento en cuentas vinculadas a préstamos hipotecarios, esta comisión remunera los adeudos que realiza la entidad bancaria derivados del préstamo hipotecario.
La aplicación por el banco de esta comisión de mantenimiento, dependerá de la fecha de firma del mencionado préstamo hipotecario, teniendo en cuenta la fecha en la que entró en vigor la Orden EHA/2899/2011, es decir, el 29 de abril de 2012; nueva normativa que protege más al consumidor-usuario bancario.
Así las cosas, si el préstamo hipotecario se firmó antes del 29 de abril de 2012, resultaría de aplicación el criterio por el que, cuando las cuentas se mantienen por imposición del banco, utilizándose única y exclusivamente para adeudar la cuota del préstamo hipotecario, no correspondería pagar ninguna comisión por mantenimiento de dicha cuenta.
Se mantiene por el Banco de España (BdE) un criterio más proteccionista del consumidor-usuario bancario. Además, se podrían atender otros pagos y domiciliaciones relacionadas con el préstamo hipotecario -como por ejemplo, seguros vinculados a hipoteca-, sin que se cobre la comisión; pero si la cuenta se utilizase para otros fines, como reintegro de dinero, pagar el IBI o la comunidad de propietarios del inmueble gravado con la hipoteca, el banco podría cobrar la comisión correspondiente.
Ahora bien, si el préstamo hipotecario se firma con posterioridad al 29 de abril de 2012, la normativa aludida establece que el banco puede cobrar dicha comisión, aunque la cuenta solo se utilizase para pagar la cuota de la hipoteca, siempre que se cumplan unos requisitos que garantizan una mayor protección al consumidor-usuario bancario, que son los siguientes:
– que la comisión de mantenimiento de cuentas vinculadas se mencione en los documentos de información previa, es decir, la Ficha de información del préstamo –FIPRE, la Ficha informativa personalizada –FIPER-, la Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN- y la Ficha de Advertencias Estandarizadas –FiAE-, que son los documentos que el banco tiene que entregar al solicitante de un préstamo hipotecario.
– que se haya informado previamente al cliente acerca de la exigencia de contratar la cuenta vinculada.
– y que su coste o el cálculo de la TAE se recoja en el contrato, no pudiendo ser modificado unilateralmente por la entidad bancaria a lo largo de la vida del préstamo hipotecario.
En definitiva, ahora más que nunca las entidades bancarias deberían aplicar todos los protocolos de buenas prácticas, facilitando con carácter previo toda la información necesaria a los clientes, para que éstos tengan conocimiento de las comisiones y gastos que el banco les puede o no repercutir por los servicios que les presta, así como fomentar la negociación de cualquier gasto o comisión con el cliente, en aras de que no se limiten los derechos del consumidor-usuario bancario.
Por: María Isabel Iglesias Molins
