Préstamos hipotecarios

Intereses de demora en préstamos hipotecarios: el doble juego de la Ley y la Jurisprudencia

A cualquier profano en la materia le debe resultar difícil entender el doble juego que, en relación al límite de los intereses de demora en préstamos hipotecarios, se da entre lo que dice la Ley, por un lado, y lo que dice la Jurisprudencia, por otro. Y decimos lo anterior ya que, en un primer momento, la regulación de ese límite es clara y está perfectamente delimitada en una magnitud: tres veces el interés legal del dinero.

Efectivamente, el párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, añadido a ésta por la Ley 1/2013, de 4 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social -en vigor desde el 15 de mayo de 2013-, establece que los intereses de demora de préstamos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.  

Así las cosas, para saber si un determinado tipo de interés de demora es conforme o no con esta regulación, solamente habría que tomar en consideración el tipo de interés legal aprobado por la más que extensa Ley de Presupuesto Generales del Estado (no se mareen demasiado, busquen en las Disposiciones Adicionales) y multiplicarlo por tres, comparándolo con el tipo moratorio cuya legalidad se cuestiona.

Pero he aquí que, cuando todo parecía haberse aclarado con esa modificación legislativa, nuestro Tribunal Supremo dicta la Sentencia número 265/2015, de 22 de abril, que, en sede de préstamos personales, entiende abusivo el interés de demora que sea superior al que resulte de sumar dos puntos al interés remuneratorio; y después se reúne en Pleno y dicta la Sentencia número 705/2015, de 23 de diciembre, que afirma que la anterior doctrina es aplicable también a los préstamos hipotecarios.

Entonces, ¿cuál es el límite del interés de demora, tres veces el interés legal o el que resulte de sumar dos puntos al interés remuneratorio del préstamo? La respuesta es sencilla: los dos, por lo siguiente:

1.- El límite del art. 114.3 es el límite legal del tipo de interés moratorio, de tal manera que, pactado en la escritura un tipo superior al mismo, ese tipo es nulo de pleno derecho por ir contra la ley.

2.- Por su parte, el límite recogido en la Jurisprudencia no es más que el criterio a tener en cuenta para valorar si un determinado tipo de interés de demora, a pesar de respetar el anterior límite legal, puede ser considerado abusivo y, por lo tanto, nulo.

Reproducimos la STS de 23/12/2015:

“2.- No obstante, conforme a la jurisprudencia del TJUE, el artículo 114.3 LH prohíbe que, en los préstamos para adquirir la vivienda habitual, se pacten intereses superiores a los que indica, pero no excluye el control del carácter abusivo de aquellas cláusulas de intereses moratorios que, aunque no sean contrarias al precepto, porque respetan ese límite máximo del triple del interés legal del dinero, puedan implicar la ” imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones” , en los términos del artículo 85.6 TRLGDCU.”

En conclusión, el tipo de interés de demora puede ser nulo, en estos casos, tanto por superar el porcentaje que resulte de triplicar el interés legal del dinero, como por superar en dos puntos el interés remuneratorio, implicando una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor, constituyéndose así en una cláusula abusiva.

Por: Rafael Carrellán García

 

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