Historia y evolución de las reclamaciones de gastos hipotecarios. Breve compilación.

A lo largo de los años, ha habido cambios significativos en la forma en que se resuelven estas reclamaciones a nivel judicial.

Uno de los hitos más importantes en la materia fue la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que declaró abusiva la cláusula que imponía al consumidor el pago de todos los gastos hipotecarios, estableciendo que los bancos debían asumir una parte de estos gastos.

Desde entonces, se han presentado miles de reclamaciones por parte de los consumidores para recuperar los gastos hipotecarios indebidamente pagados. En la práctica totalidad de los casos, los tribunales han fallado a favor de los consumidores y les han concedido la devolución de los gastos, pero no siempre con el mismo criterio.

Y es que la jurisprudencia en estos asuntos ha experimentado importantes cambios.

En un primer momento, los juzgados condenaban a los bancos a pagar a sus clientes el importe correspondiente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto representaba una parte significativa de los gastos hipotecarios y los consumidores tenían derecho a recuperarlo. Sin embargo, posteriormente, se estableció por el Tribunal Supremo que el importe correspondiente con este impuesto debía ser asumido por el cliente, lo que representó un cambio en la solución judicial respecto a este concepto.

Así, en marzo de 2018, la Sala Civil del Tribunal Supremo excluía la devolución del IAJD refiriéndose expresamente a la doctrina de la Sala Tercera, como experta en la materia, concluyendo que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario.

Meses después, en octubre de 2018, la sección segunda de la Sala de lo Contencioso-administrativo anulaba el artículo 68.2 del Reglamento del impuesto, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 25 de mayo, del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al entender que el verdadero interesado en elevar a pública la escritura para tener un título ejecutivo en caso de impago era el banco, no el consumidor.

A continuación, la Sala Tercera del Tribunal Supremo (contencioso-administrativo) daba un giro radical y de manera urgente debido -supuestamente- a la “enorme repercusión económica y social”, llevando al traste las esperanzas de todos los consumidores y usuarios que esperaban poder recuperar también el impuesto pagado junto con el resto de gastos hipotecarios.

Las sentencias del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo 44/19, 46/19, 47/19, 48/19 y 49/19 sentaron jurisprudencia y recogían el régimen que venía aplicándose para la restitución de las cantidades abonadas por los prestatarios cuando se declara la nulidad de la cláusula.

En cuanto a los gastos de notaría, también se han producido cambios en la jurisprudencia, ya que anteriormente los bancos estaban obligados a pagar el importe total de tal concepto, pero, en la actualidad, se ha establecido que los bancos sólo deben asumir el 50 % de esta partida. Respecto de los gastos de gestoría, dado que, cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones puede entenderse que se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto debería ser sufragado por mitad; sin embargo, por mor de la vinculación de jueces y tribunales a la jurisprudencia del TJUE, que ordena el artículo 4 bis de la LOPJ, el criterio mantenido debe matizarse en virtud del dictado de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Cuarta) de 16 de julio de 2020, en los asuntos acumulados C 224/19 y C 259/19:

”El artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos”.

La sentencia del Tribunal Supremo 555/2020, de 26 de octubre de 2020, entiende que procede acomodar la doctrina del alto tribunal a la sentencia del TJUE citada porque, con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre como debían abonarse esos gastos de gestoría. Por ello declara que “En esta situación ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad de una parte de esos gastos no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.”.

Conforme al Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad: “Octava. 1. Los derechos del Registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado.” La Ley Hipotecaria dispone: “Artículo 6. La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente: b) Por el que lo transmita. c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir…”.

Respecto a los gastos de tasación, la STS 35/2021, de 27 de enero, examina la normativa existente respecto de esta partida: «RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles,…”, concluyendo que no se determina a quién corresponde el pago”… Ni contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación…”, razón por la que considera, según la STJUE de 16 de julio de 2020, la ausencia de norma aplicable en defecto de pacto “… que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva…”, por lo que procede el abono del 100 % del gastos de tasación.

La restitución de los gastos hipotecarios comprende los intereses devengados desde que se hicieron los pagos no debidos, de conformidad con la sentencia del Tribunal Supremo 725/2018, de 19 de diciembre, que dispone que “para dar efectividad al tan mencionado art. 6.1 de la Directiva, en lo que respecta a los intereses que han de devengar las cantidades que debe percibir el consumidor, resulta aplicable analógicamente el art. 1896 CC, por lo que la regla específica de intereses prevista en este precepto excluye, «por su especialidad e incompatibilidad», la general de los arts. 1101 y 1108 CC…”.

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Autor: Eduardo Zamora Angulo