Elevación a público de documentos privados: ¿prescribe la acción?
Traemos a colación el tema de la elevación a público de documentos privados porque recientemente nos ha sido planteado un expediente sobre la materia y surgió la pregunta de si cabía alegar prescripción. Se trata de un contrato privado de compraventa de un inmueble, suscrito en 1980, y respecto del cual se formula demandada para su elevación a público, con la finalidad de proceder a su posterior inscripción registral. El asunto presenta una peculiaridad añadida, pues la demanda se formula contra los herederos del vendedor, al haber el mismo fallecido en 2012.
La primera cuestión que nos planteamos es si los herederos están obligados a tramitar la elevación a público de un documento privado suscrito por su causante, esto es, si se encuentran legitimados pasivamente. La respuesta ha de ser afirmativa, pero siendo necesario precisar que los herederos no son compelidos a aceptar en herencia el inmueble en cuestión y luego venderlo al actor, pues en tal caso les asistiría el derecho a renunciar (artículo 988 del Código Civil). Lo que se pretende de tales herederos es que en sustitución de su causante, otorguen la correspondiente escritura notarial en la que únicamente se elevará a público el documento privado de compraventa celebrado entre dicho causante, como vendedor, y los actores como compradores. Todo ello sin que en ningún momento los herederos adquieran la propiedad del inmueble.
Solventada la concurrencia de legitimación pasiva de los herederos, procede resolver la cuestión principal, que no es otra que si dadas las circunstancias temporales, cabe alegar la prescripción de la acción a exigir la elevación a público del documento privado. A ello he de decir que en un principio entendimos que así era, al haber transcurrido en 1995 el plazo de 15 años contemplado en el artículo 1964 del Código Civil conforme a la redacción vigente en la fecha del contrato (en la actualidad sería 5 años). Pero a la vista de la Jurisprudencia se constató que esa no era la respuesta correcta.
Al respecto, ha resultado muy ilustrativa la sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 10 de octubre de 2011 (Recurso nº 676/2008 – CENDOJ 28079110012011100641), en la que se hace un claro distingo de cuáles son las obligaciones que surgen para las partes de un contrato de compraventa de un inmueble, que en síntesis son la entrega de la cosa y el abono del precio estipulado. Frente a tales obligaciones sí cabe aducir la prescripción por el transcurso de 15 años (5 años desde la modificación de 2015), de forma que si en el asunto planteado no se hubiera entregado la cosa, sí cabría alegar la prescripción de la obligación que recae sobre el vendedor (hoy sus herederos). Ahora bien, en el supuesto los compradores entraron en posesión del inmueble desde la firma del documento privado e incluso llevaron a cabo actos que reafirmaban la propiedad adquirida, como era el que hubieran inscrito su titularidad en el Catastro, vinieran abonando el Impuesto de Bienes Inmuebles expedido a su nombre, amén de presentar la correspondiente autoliquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compraventa.
¿Y qué pasa con la elevación a documento público de la operación de compraventa?. Al respecto, el Tribunal Supremo nos dice que nos encontramos más ante una facultad que ante una obligación, por lo que en ningún caso se podrá ver afectada por plazo prescriptivo alguno. Así la sentencia citada de 10 de octubre de 2011 precisa que “en torno a la cuestión de elevar a escritura pública un documento privado , es doctrina de la Sala que los contratos constituyen un todo orgánico, supeditadas las cláusulas accesorias a la que forma el núcleo, la obligación principal, causa del concurso de voluntades, y que el pacto de elevar a escritura pública lo convenido en el documento privado es una facultad más que una obligación, aunque no se exprese especialmente, y mientras subsista la vigencia del contrato y el ejercicio de los derechos y obligaciones a que haya dado nacimiento, pervive también el pacto accesorio de poder ser instrumentado públicamente, sin que el no haber hecho uso de ella enerve la acción que corresponda [ Sentencias, entre otras, de 30 abril 1955 ); 9 mayo 1970 ; 12 febrero 1975 y 14 febrero 1986 )».”.
Por tanto, nos podremos oponer a la acción si la parte actora-compradora no hubiera pagado el precio (en todo o en parte) o nunca hubiera entrado en posesión del inmueble objeto de compraventa, pues el incumplimiento de cualquiera de tales obligaciones no puede verse solventado con la elevación a público y su posterior inscripción registral. Pero atendidas tales obligaciones (principales), no cabe alegar la prescripción respecto de la facultad (obligación accesoria, si se prefiere) de elevar a público, que por otro lado constituye una formalidad exigida por el Código Civil (artículo 1280).
Por: Octavio Suárez Silva