Compraventa de inmueble a través de inmobiliarias. Requisitos de su gestión
Adquirir una vivienda suele ser una tarea no exenta de muchos y variados esfuerzos de búsqueda o de localización, de comprobación, de trato, etc. Al mismo tiempo, gestionar la venta de un piso supone seguro el cargo de mucho tiempo, máxime desde hace unos años, empleado en publicitar el inmueble, para lo cual Internet ha facilitado muchísimo la tarea. Sin embargo, muchas personas prefieren confiar a un profesional todas estas cuestiones, a través de una agencia inmobiliaria.
Cuando eso ocurre se genera una relación que, examinada bajo un prima jurídico, se concreta en un contrato de intermediación o corretaje, cuya perfección puede acreditarse mediante la existencia de unas hojas de encargo, una gestión eficaz y suficiente del encargo realizado, y la efectiva celebración de una compraventa del inmueble en donde el personal de la agencia inmobiliaria haya participado activamente mediante la gestión realizada.
En este sentido no son pocas veces las que, comprador y vendedor, que han sido efectivamente puestos en contacto a través de la empresa inmobiliaria, tratan de eludir el pago de comisiones, celebrando la compraventa sin avisar a la intermediaria. Por eso, este tipo de empresas suele justificar su gestión a través de las hojas de encargo y los partes de salidas o de visitas, documentos suficientes para, en caso de no producirse más prueba en contrario, presumirse que la gestión se ha producido y que ha surgido el derecho del mediador a percibir las cantidades pactadas.
Sin embargo, y aquí queremos poner más énfasis, también puede ocurrir que la inmobiliaria trate de hacer valer dicha presunción cuando realmente no se ha producido una verdadera gestión efectiva o eficaz, y sobre todo suficiente, para que se genere el derecho al cobro de la comisión.
Dos requisitos de la gestión del mediador, eficacia y suficiencia, que la jurisprudencia menor empieza a exigir de forma mayoritaria. En cuanto a la eficacia, cada vez es más reiterada la doctrina que refiere la exigencia de que la labor sea no sólo útil, sino determinante, para la consecución de la compraventa. Es decir, que aunque haya hoja de encargo, y parte de visitas, si los compradores y vendedores se conocían con anterioridad, o eran parientes o vecinos próximos y el futuro comprador ya sabía que el piso estaba a la venta, la intervención del mediador, aunque útil, no es eficaz. Así lo reseña, por ejemplo, la Audiencia Provincial de León en una sentencia de 20 de enero de 2010 que aún siendo útil que el mediador enseñara la vivienda, se pudo acreditar que el comprador y vendedor ya se habían aproximado antes por otros medios. En ello reincide la Audiencia Provincial de Madrid en una resolución de fecha 8 de julio de 2013.
Finalmente en cuanto a la suficiencia, la jurisprudencia va exigiendo que esa efectiva gestión de intermediación vaya más allá de poner en contacto al vendedor y comprador, sino que se precisa que, además de enseñar el piso, se haya aportado datos sobre su situación, características, precio, etc. En este sentido inciden sentencias como la de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, de 5 de abril de 2006, o de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, de 11 de mayo de 2004.
Como es lógico, la carga de la prueba de que se ha producido esa gestión eficaz y suficiente la tendrá siempre la inmobiliaria.
Por: Rafael López
