Prórroga forzosa en arrendamientos de vivienda tras el Real Decreto-Ley 8/2026: ¿Se puede imponer al arrendador?
Quién le iba a decir a Donald Trump que la intervención de EE. UU. en Oriente Próximo iba a provocar la irrupción en nuestro ordenamiento jurídico del Artículo 1 del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, que trató de introducir (después se entenderá el uso del pretérito en el tiempo verbal) una medida preventiva que aportara estabilidad y seguridad económica a las familias (se entiende arrendatarias), en concreto, una prórroga extraordinaria, por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, de los contratos de vivienda habitual en los que la prórroga obligatoria (plazo mínimo) del artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), o las prórrogas tácitas del artículo 10 LAU, finalizasen antes del 31 de diciembre de 2027.
Para entender el alcance de esta medida conviene recordar sucintamente la regulación actual, y previa a ese Real Decreto-ley, de la duración de los contratos de vivienda:
1.- Principio general: los contratos tendrán la duración que libremente pacten las partes.
2.– Si la duración pactada es inferior a cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
3.- Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Por lo tanto, la medida del artículo 1 estaba pensada para asegurar a los arrendatarios la vigencia de sus contratos hasta dos años más, a pesar de que, con la LAU en la mano, podían extinguirse antes de que terminase el año 2027.
Pero he aquí que el mencionado Real Decreto-ley no ha obtenido su convalidación en sede parlamentaria, por lo que nos encontramos con una norma que, cual estrella fugaz, nació, vivió unos días y desapareció de repente.
De todos modos, la actividad legislativa siempre deja su huella y, en este caso, se trata de un conflicto social que enfrenta a arrendadores frente a aquellos arrendatarios que, antes de la no convalidación del Real Decreto-ley, comunicaron a sus caseros que se acogían a esa medida. ¿Qué ocurre si el arrendador, amparándose en la no convalidación de la norma que justificaba la prorroga extraordinaria, se opone a ésta? Lío. Jaleo en mi tierra.
Estamos ante una controversia jurídica de las de agárrate y no te menees, pues podemos encontrar opiniones técnicas tanto en apoyo a la viabilidad y exigencia de la prórroga extraordinaria, es decir, a su posible imposición al arrendador si se le comunicó fehacientemente por el arrendatario esa intención antes de la no convalidación, como en defensa de lo contrario, esto es, la inviabilidad e improcedencia de la prórroga, a pesar de haberse hecho tal comunicación.
Yo me voy a posicionar y lo hago defendiendo la segunda postura, es decir, la no aplicación de la prórroga, pero con un importante matiz, es decir, entiendo que la prórroga no se puede imponer en los contratos de arrendamiento que no hayan vencido durante el tiempo en que vaya a estar en vigor el Real Decreto-ley (en el momento de redactar estas líneas todavía lo está), pero sí a aquellos que vayan a vencer en los días en que esta norma esté en vigor. Para ello me baso en los siguientes argumentos:
1º) La no convalidación del Real Decreto-ley equivale a su derogación, la cual tendrá efectos desde que se publique en el BOE el acuerdo del Congreso en ese sentido.
2º) Desde el 22/03/2026, fecha en la que entró en vigor la norma, hasta que se publique la derogación, el Real Decreto-ley es de aplicación, ya que la derogación no tiene efectos retroactivos.
Por otro lado, los argumentos que defienden la posibilidad de imponer la prórroga extraordinaria a los contratos cuyo vencimiento se sitúe más allá de la derogación del Real Decreto-ley no me convencen, con todos mis respetos, puesto que el derecho a dicha prórroga no estaría reconocido legalmente en el momento del vencimiento del contrato, dada la derogación de la norma que lo había reconocido, provisionalmente, no lo olvidemos. Admitir ese derecho en estas circunstancias provocaría, a mi juicio, una desaconsejable situación de inseguridad jurídica de imprevisibles consecuencias, pues cualquier materia que sea regulada mediante un Real Decreto-ley, que no se convalidase por el Congreso, podría generar diversas y contradictorias situaciones jurídicas en función de una vigencia temporal e, insistimos, provisional, de la norma jurídica.
¿Es usted arrendador o arrendatario y se encuentra inmerso en este conflicto? Los abogados que formamos parte de RED ABAFI estamos a su disposición para valorar su caso concreto.
Autor: Rafael Carrellán García
Abogado RED ABAFI de Andalucía