El Tribunal Constitucional fija un nuevo límite temporal para el control de cláusulas abusivas en ejecuciones hipotecarias: la firmeza del decreto de adjudicación
Una reciente y trascendental sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional (en adelante TC), la STC 2179-2024, de 11 de marzo 2026, ha venido a aclarar y matizar su propia doctrina sobre el momento procesal final para que los deudores puedan solicitar el control de cláusulas abusivas en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Abandonando el criterio extensivo de la «puesta en posesión» para los procedimientos más recientes, el Alto Tribunal establece ahora la firmeza del decreto de adjudicación como el punto de no retorno, reforzando la seguridad jurídica de las transmisiones inmobiliarias derivadas de estos procesos.
El punto de partida: la doctrina de la «Puesta en posesión»
Hasta la fecha, la doctrina de referencia era la sentada en la STC 31/2019. Dicho pronunciamiento, basado en la STJUE del asunto Banco Primus (C-421/14), sostenía que un procedimiento de ejecución hipotecaria no se consideraba definitivamente concluido hasta que no se producía la entrega material de la posesión del inmueble al adjudicatario. Esto abría la puerta a que los ejecutados pudieran instar incidentes de nulidad por cláusulas abusivas incluso después de la subasta y adjudicación, siempre que el lanzamiento no se hubiera materializado.
Sin embargo, como ahora precisa el TC, aquel criterio tenía su origen en una circunstancia muy concreta: la aplicación de la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 1/2013, diseñada para los procedimientos ya en curso a la entrada en vigor de dicha ley, a los que se les concedió un cauce extraordinario para alegar la abusividad hasta la toma de posesión. En consecuencia habrá que analizar qué ocurre en procesos que se han iniciado posteriormente y que no encajan en la Disposición Transitoria.
Los hechos que motivan el cambio: un procedimiento post-reforma
El caso que ha propiciado esta aclaración doctrinal presentaba un matiz fundamental: la ejecución hipotecaria se había iniciado con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013. En este supuesto, el inmueble fue adjudicado al banco ejecutante en 2018, adquiriendo firmeza el decreto de adjudicación. A pesar de ello, y tras más de cinco años con el lanzamiento suspendido por situación de vulnerabilidad, los deudores solicitaron la nulidad del procedimiento por la existencia de una cláusula de vencimiento anticipado abusiva, amparándose en la doctrina de la STC 31/2019.
El nuevo criterio: la firmeza del decreto de adjudicación como hito conclusivo
El Tribunal Constitucional desestima el amparo y establece una clara distinción. Para los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013, el momento que marca la conclusión definitiva del proceso, a efectos del control de abusividad, es la firmeza del decreto de adjudicación.
El TC fundamenta este cambio en tres pilares:
- La inaplicabilidad de la norma transitoria: La base jurídica de la doctrina Banco Primus no es extrapolable a los procedimientos nacidos bajo el nuevo régimen procesal, que ya contempla un trámite específico de oposición por cláusulas abusivas (Artículo 695.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
- Alineación con la jurisprudencia del Tribunal Supremo: El TC acoge la consolidada doctrina de la Sala Primera, que considera que la transmisión de la propiedad en una ejecución judicial se perfecciona con la firmeza del decreto de adjudicación, que opera como traditio instrumental, siendo la posesión material un acto posterior y no constitutivo.
- La primacía de la seguridad jurídica: Se invocan sentencias posteriores del TJUE (como Ibercaja Banco, C-600/19) que ponderan la necesidad de proteger la seguridad jurídica de las relaciones de propiedad ya nacidas, impidiendo que un control de abusividad tardío pueda anular transmisiones de dominio ya consolidadas, especialmente tras un largo periodo de pasividad del consumidor.
Implicaciones prácticas y la vía restante para el consumidor
Esta nueva doctrina tiene consecuencias prácticas inmediatas. Una vez que el decreto de adjudicación es firme, el deudor ya no podrá paralizar o anular la ejecución hipotecaria en ese mismo procedimiento alegando la abusividad de una cláusula. El derecho de propiedad del adjudicatario, sea el banco o un tercero, queda reforzado y protegido frente a impugnaciones extemporáneas.
No obstante, el TC es cuidadoso al señalar que esto no deja al consumidor desprotegido. Acogiendo la solución perfilada por el TJUE en Ibercaja Banco, la sentencia recuerda que el deudor, aunque haya perdido la vivienda, conserva el derecho a iniciar un procedimiento declarativo posterior y autónomo. El objeto de este nuevo litigio no será recuperar el inmueble, sino obtener una reparación íntegra de las consecuencias económicas perjudiciales derivadas de la aplicación de la cláusula abusiva.
En definitiva, la STC 2179-2024 cierra una vía pero clarifica otra, equilibrando la protección del consumidor con la necesaria seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, pero a la vez, imponiendo al consumidor la necesidad de una actividad de defensa ante la ejecución hipotecaria.
Autora: Marisa Gracia
Doctora en Derecho Civil, abogada y profesora de la Universidad de Deusto, experta en contratación civil y mercantil