Hipotecas multidivisa

hipoteca multidivisa - Red Abafi

Efectos prácticos de la declaración de nulidad de las hipotecas multidivisa por falta de transparencia

El pasado día 15 de noviembre el Tribunal Supremo dictó sentencia por la que, siguiendo la doctrina sentada por el Tribunal de Justicia Europeo en la suya de 20 de septiembre de este mismo año, en el Asunto C-186/16, declara nulas por abusivas las cláusulas multidivisa de los préstamos con garantía hipotecaria suscritos en tal modalidad.

No es preciso detenerse mucho en la comercialización de este tipo de financiación, que afecta a unas 70.000 familias aproximadamente. Los bancos vendían estas hipotecas como la alternativa a las convencionales en euros aprovechando la fortaleza de nuestra moneda frente al franco suizo o el yen japonés, que han sido las divisas utilizadas en todas ellas: así, el comprador de una vivienda se veía seducido por unas cuotas más bajas como consecuencia de la debilidad de esas divisas y un tipo de interés (el LIBOR) también más bajo que el euríbor, que por el tiempo en que comercializaron, se encontraba en una subida constante. Sólo tendrían que preocuparse de la divisa para el pago de esas cuotas, pero nada vaticinaba una devaluación del euro frente a aquéllas, por lo que podían estar tranquilos.

Lo que nunca se explicó, es que la firma de este tipo de préstamos no sólo repercutía en el importe de las cuotas mensuales, sino también en el capital pendiente, de manera que mes a mes se recalculaban tanto la cuota como lo que se seguía debiendo. Tampoco se informó de que este tipo de préstamos se ofrecían en Francos Suizos o Yenes Japoneses en un periodo donde nunca antes y de forma excepcional estas divisas se encontraban en su momento más bajo en relación con el euro, por lo que las previsiones que manejaban todas las entidades eran, por un lado, la devaluación paulatina del euro frente a aquéllas, y por el otro, la bajada del Euríbor, lo que favorecía en realidad la contratación de préstamos convencionales.

Las consecuencias han sido que los afectados por las multidivisas deben ahora lo mismo o incluso más que lo que en su día se concedió por la entidad bancaria, y lo que es peor, lo deben en menos tiempo, por lo que las cuotas a pagar también se desbordan a importes en muchos casos imposibles de satisfacer.

El ataque jurídico a este tipo de préstamos se ha venido haciendo fundamentalmente por error en el consentimiento, al no tener el deudor hipotecario pleno conocimiento del contrato que estaba firmando y sus riesgos. Sin embargo, esta orientación chocaba con el criterio de muchas Audiencias Provinciales (la de Madrid a la cabeza) que objetaban lo siguiente:

-En primer lugar, el examen del cliente para presumir si podía o no podía conocer el producto. Una especie de “perfil del deudor” que provocaba que en muchos casos se entendiera que el afectado, por sus estudios o profesión tenía la obligación de conocer y entender el funcionamiento del préstamo y por lo tanto descartar el error por no considerarlo excusable.

-En segundo lugar, aún cuando se aceptara la firma de la hipoteca bajo error, considerar la acción caducada, por el transcurso del plazo de cuatro años desde su suscripción, o en el mejor de los casos, desde los primeros extractos bancarios en que figuraba el aumento del capital pendiente. Teniendo en cuenta que la reevaluación del franco suizo y el yen japonés se produjo a partir del año 2010, el plazo de cuatro años establecido en el artículo 1.301 del Código Civil quedaba ampliamente sobrepasado en una gran mayoría de supuestos.

– En último lugar, que aún hallándonos ante la existencia de error en el consentimiento y la demanda interpuesta dentro del plazo, no era posible declarar la nulidad parcial del préstamo a fin de dejarlo subsistente y reconvertirlo a euros, ya que al recaer dicho error sobre un elemento esencial del contrato de préstamo, no era posible convalidación alguna; lo que dejaba al afectado en peor situación de la que estaba, ya que si se declaraba la nulidad total, debía devolver a partir de la Sentencia la totalidad del préstamo deducidas las cantidades pagadas, algo imposible para la mayor parte de los deudores.

Las dificultades y sobre todo el efecto pernicioso de esta vía para quienes habían firmado este tipo de préstamos orientó a los profesionales especializados en Derecho Bancario y de Consumo, como los miembros de Red Abafi, a sostener la nulidad de las claúsulas multidivisa contenidas en estos préstamos por falta de transparencia. Así, y antes de la Sentencia del Tribunal Supremo, nuestro despacho en Valladolid, Jaen Pedrero Abogados, ya había obtenido una resolución en tal sentido,por lo que sin desmerecer un ápice la sentencia del Tribunal Supremo por lo que significa de guía y doctrina para los Juzgados más renuentes a la aplicación de la legislación consumerista y el gran avance dado en este sentido, lo cierto es que una vez más se demuestra que estamos a la vanguardia del Derecho en materia bancaria y de protección al consumidor.

¿Y cuáles son las consecuencias prácticas de la declaración de nulidad por falta de transparencia de las cláusulas multidivisa en este tipo de préstamos?

-En primer lugar, que es indiferente el “perfil del cliente” que lo haya firmado: la cláusula es transparente o no lo es en sí misma considerada y de conformidad con lo ya establecido por la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2.013 y ratifica la ahora dictada, no basta con que esté incorporada en la escritura y sea gramaticalmente comprensible, sino que ha de explicar las consecuencias económicas de su inclusión en el contrato para el prestatario. Y llevado al campo de las multidivisas y conforme a la STJUE de 20 de septiembre ya citada, nuestros Jueces habrán de tener en cuenta:

  • 1º. Que una cláusula con arreglo a la cual el préstamo ha de reembolsarse en la misma divisa extranjera en que se contrató debe ser comprendida por el consumidor en el plano formal y gramatical, así como en cuanto a su alcance concreto, de manera que un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, pueda no sólo conocer la posibilidad de apreciación o de depreciación de la divisa extranjera en que el préstamo se contrató, sino también valorar las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dicha cláusula sobre sus obligaciones financieras.
  • 2º. La apreciación del carácter abusivo de una cláusula contractual debe realizarse en relación con el momento de la celebración del contrato en cuestión. Incumbe al Juez evaluar, atendiendo a todas las circunstancias del litigio principal, y teniendo en cuenta especialmente la experiencia y los conocimientos del banco, en lo que respecta a las posibles variaciones de los tipos de cambio y los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera, la existencia de un posible desequilibrio importante en el sentido de esa disposición.

Obviamente, esa información sólo podrá ser examinada si al cliente se le entregó oferta vinculante o documento similar en la que la entidad bancaria no sólo se limitara a recoger la cláusula, sino muy fundamentalmente, sus consecuencias económicas (un cuadro de simulación del comportamiento en un escenario u otro) y las previsiones de alteración de la divisa. No hace falta decir que no hay un solo Banco que lo haya hecho.

  • Al tratarse de una cláusula abusiva, la interposición de la demanda para solicitar su nulidad NO CADUCA al tratarse de una nulidad de pleno Derecho y conforme al art. 8 de la Ley de Condiciones de la Contratación, por lo que todos los afectados pueden demandar con independencia de la fecha de su contratación e incluso si ya cancelaron su hipoteca o la cambiaron a euros.
  • Las consecuencias de dicha nulidad no afectan a todo el contrato de préstamo, sino sólo a la/s cláusula/s multidivisa/s, reconvirtiendo el préstamo a euros con la devolución de las cantidades pagadas de más y la minoración del capital pendiente como consecuencia del cálculo en divisas: hay que tener en cuenta que cuanto más dinero ha empleado el deudor hipotecario en pagar las cuotas y sobre un capital y un interés cada vez más alto, menos deuda ha podido minorar como si se hubiera tratado de un préstamo en euros, por lo que los efectos son doblemente beneficiosos.

Por: Almudena Velázquez. Elcano Asesores Jurídicos

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