Cláusulas abusivas de agencias inmobiliarias en los arrendamientos de vivienda

Posiblemente, usted, amable lector, sea una de esas personas que contactó con una agencia inmobiliaria para alquilar la vivienda en la que reside, o quizás simplemente conozca a alguien que sí lo hizo, o a lo mejor tiene en mente hacerlo.

La cuestión es que es posible (y digo solo posible) que el contrato que en su día se hizo, o el contrato que se le va a pedir que firme, tenga cláusulas nulas, por ser abusivas, o por ir contra la Ley.

La realidad social de la que hablamos presenta unos números que hablan por sí solo de la importancia de esta materia: en el año 2023 más de 9 millones de personas vivían en nuestro país en régimen de alquiler, cuyo parque de viviendas alcanzaba los 3,6 millones ([1]).

Es evidente que todas las operaciones de arrendamiento de vivienda no han pasado por la intermediación inmobiliaria de una agencia, pero sí que muchas de ellas lo han hecho, por lo que estamos ante otro ejemplo de contratación en masa en la que el empresario o profesional utiliza modelos de contratos en los que se imponen al cliente determinadas cláusulas, como decimos y hemos apuntado, no todas ellas legales.

Podemos poner sobre la mesa, a modo de ejemplo, la cláusula que repercute al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria (honorarios de la intermediación de la agencia) o los de formalización del contrato de arrendamiento. ¿Por qué no es legal esta cláusula? Porque el artículo 20.1 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece categóricamente que tales gastos son a cargo del arrendador. La actuación de la inmobiliaria, de confirmarse, constituiría una vulneración directa de una prohibición legal explícita.

Otro tanto podemos decir de la cláusula que obliga al inquilino a contratar servicios que no ha solicitado y que, por lo tanto, no quiere, pues se trata de una imposición contraria a la buena fe que causa un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio de aquél. Obligar a la contratación de servicios accesorios como condición para el alquiler podría considerarse una práctica comercial desleal y una cláusula abusiva, contraria a la normativa de protección de los consumidores.

Pero la lista de cláusulas abusivas o nulas no está cerrada, pues la sombra de la ilegalidad planea o cae directamente sobre las cláusulas que imponen al inquilino la contratación de seguros, las que establecen restricciones arbitrarias en el uso de la vivienda, las que imponen la temporalidad sin justificación alguna para evitar el ejercicio de derechos reconocidos en la LAU al arrendatario, las que establecen la renuncia del inquilino a la prórroga del contrato, las que exigen la constitución de fianzas excesivas, superiores a las determinadas legalmente, sin motivo que lo ampare, las que requieren el pago adelantado de varios meses de renta, las que prevén la imposición de multas o penalizaciones exageradas al arrendatario que ejerce el derecho de desistimiento que le reconoce la LAU, o las que imponen al inquilino prohibiciones absolutas contrarias al uso razonable de la vivienda.

Si para muestra vale un botón, la reciente apertura de un expediente sancionador por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, frente a una agencia inmobiliaria con implantación a nivel nacional, por prácticas abusivas en este sector, da una idea de la dimensión del problema.

Conviene explicar que son tan ilegales las prácticas abusivas, como las cláusulas abusivas, pero que se trata de conceptos jurídicos diferentes:

• Una cláusula abusiva es una condición contractual nula, es un vicio en el contenido del contrato, que se configura como una condición impuesta por el empresario que rompe el justo equilibrio contractual.
• Una práctica abusiva es una conducta empresarial ilícita, es un vicio en el comportamiento del empresario, que se centra en la conducta del profesional en el mercado y no se limita a un contrato específico.

Volviendo al expediente sancionador, solamente hay que fijarse en la calificación de las infracciones y en las sanciones previstas legalmente para ellas para comprobar que estamos ante algo muy serio:

• Infracciones graves: multas de hasta 100.000 euros, pudiendo incrementarse hasta 4-6 veces el beneficio ilícito.
• Infracciones muy graves: multas de hasta 1.000.000 de euros, con la posibilidad de elevarse hasta 6-8 veces el beneficio ilícito.

Y aunque podamos aplaudir actuaciones públicas de este tipo, siempre nos surge la duda de si son suficientes o si deberían de verse acompañadas de otras actuaciones que la Ley prevé y que no están teniendo el uso que se esperaba de ellas, como son las demandas ejerciendo acciones colectivas en defensa de la generalidad de consumidores o usuarios, demandas que tienen legalmente reconocida una legitimidad para su interposición lo suficientemente amplia como para preguntarnos por qué han habido tan pocas hasta el momento.

Puede que la imposición de las sanciones administrativas ayude a paliar el problema, pero creemos que no asegura su erradicación completa, por lo que la necesidad de una defensa individual de los afectados se impone en la práctica la inmensa mayoría de veces, y para esa defensa es fundamental, primero, saber que uno es víctima de la ilegalidad, lo que nos lleva a una lógica recomendación: haga que un abogado revise su contrato y, si encuentra cláusulas ilegales, defienda sus derechos. Es su vivienda. Es su vida. Está en sus manos.

Autor: Rafael Carrellán García

Abogado RED ABAFI Andalucía

[1] Banco de España, “El Mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo”, 2024, página 10.