¿Cancelar deudas sin perder tu casa? Claves sobre el tratamiento de la vivienda habitual

La denominada “Ley de Segunda Oportunidad”, Ley 25/2015 de 29 de julio, actualmente integrada en el Texto Refundido de la Ley Concursal tras la reforma operada por la Ley 16/2022 de 5 de septiembre, permite a las personas físicas cancelar sus deudas mediante la exoneración del pasivo insatisfecho -EPI-.

Una de las mayores preocupaciones de quienes acuden a este mecanismo es, qué ocurre con su vivienda habitual: ¿se pierde necesariamente o puede conservarse? La respuesta no es única, y depende de varios factores.

Tradicionalmente, bajo el régimen anterior, la regla general era que se procedía a la liquidación del patrimonio del deudor, lo que implicaba normalmente la venta de la vivienda si existía un préstamo hipotecario impagado o si el valor de la vivienda superaba la deuda pendiente de pago.

Sin embargo, la práctica de los Juzgados de lo Mercantil, que son los órganos judiciales especializados y competentes sobre esta materia, fue evolucionando hacia soluciones más flexibles en determinados supuestos.

Tras la reforma del año 2022, el sistema distingue dos vías principales para obtener la exoneración:

1.- Exoneración con liquidación de la masa activa:
En este caso, en principio, los bienes del deudor se liquidan para pagar a los acreedores. Si la vivienda está hipotecada y existe impago, lo habitual es que el acreedor hipotecario ejecute la garantía.

No obstante, si el préstamo está al corriente de pago y el valor del inmueble no genera “sobrante” para otros acreedores, por ejemplo, porque el valor de mercado es similar o inferior a la deuda hipotecaria, algunos juzgados permiten que el deudor conserve la vivienda, al no resultar útil su venta para el concurso.

2.- Exoneración con un plan de pagos, pero sin liquidación.

Esta es la gran novedad del sistema actual. El deudor puede mantener su patrimonio, incluida la vivienda habitual, y proponer un plan de pagos de hasta cinco años para satisfacer parcialmente determinadas deudas.

En este escenario, es jurídicamente viable conservar la vivienda, siempre que se continúe abonando la hipoteca y el plan sea realmente viable. Muchos Juzgados de lo Mercantil están aplicando esta vía con un criterio finalista: si la vivienda es necesaria para la vida familiar y el deudor puede atender el préstamo hipotecario, no tiene sentido alguno forzar su venta.

Ahora bien, la vivienda no queda “blindada” frente al acreedor hipotecario. La exoneración no afecta al crédito con garantía real en la parte cubierta por la hipoteca; es decir, el banco puede ejecutar si hay impago, con independencia de que el resto de las deudas hayan sido canceladas.

En definitiva, no es correcto afirmar que la Ley de Segunda Oportunidad obliga siempre a perder la vivienda, pero tampoco garantiza su conservación automática. La clave está en la situación económica concreta, el estado del préstamo hipotecario, el valor del inmueble y la vía de exoneración elegida como más adecuada.

La experiencia práctica ante los Juzgados de lo Mercantil demuestra que, con una estrategia adecuada y un plan de pagos bien estructurado, en muchos casos es posible conservar la vivienda habitual y, al mismo tiempo, liberarse del resto de las deudas.

Consejos prácticos para conservar la vivienda en un procedimiento judicial de “segunda oportunidad”:

1.- Es fundamental intentar mantener la hipoteca al corriente de pago antes y durante el procedimiento judicial. La regularidad en los pagos transmite viabilidad al Juzgado.

2.- Conviene analizar el valor real de mercado del inmueble: si no existe beneficio para la masa concursal, la liquidación puede carecer de sentido. También es recomendable estudiar la vía del plan de pagos, que permite conservar bienes si se acredita estabilidad de ingresos. Asimismo, debe elaborarse un presupuesto familiar realista, priorizando la cuota hipotecaria.

3.- Y finalmente, contar con asesoramiento especializado desde el inicio resulta clave para diseñar una estrategia procesal orientada a proteger la vivienda habitual.

Los abogados que formamos parte de RED ABAFI estamos a su disposición para valorar su caso concreto, nuestra experiencia en este campo nos avala.

Autora: María Isabel Iglesias Molins

Abogada País Vasco