Devolución Gastos Formalización de Hipoteca

Devolución Gastos Formalización de Hipoteca

Antecedentes – Sentencias Relacionadas

El 23 de diciembre de 2015 el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo resolvió sobre los recursos de casación e infracción procesal interpuestos por las entidades BANCO BILBAO VIZCAYA Y ARGENTARIA, S.A y BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A frente a la Sentencia de la Sección 28ª Audiencia Provincial de Madrid.

El Pleno dictó Sentencia por la cual desestimó los recursos planteados por ambas entidades, declarando nulas un gran número cláusulas. Entre muchas otras, solicitaba se declararan nulas las cláusulas de redondeo, limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, intereses de demora, vencimiento anticipado, conservación de las garantías, fuero o gastos.

Debido a su importancia, quisiéramos hacer especial mención a las cláusulas de gastos del préstamo hipotecario.

¿Qué significa esta cláusula de gastos?

La cláusula de gastos suele tener el siguiente redactado en la gran mayoría de préstamos hipotecarios:

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª….

Según el art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas:

  • “La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables” (numero 2º)
  • “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”.

Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).

Dentro de este apartado de gastos se incluyen, a su vez, varias cláusulas:

1.- GASTOS DE FORMALIZACIÓN

El Tribunal considera que, si bien es cierto que el prestatario es quien tiene un principal interés en la formalización e inscripción del préstamo, no hay que perder de vista que la garantía (la carga sobre la vivienda) se constituye en beneficio de la entidad financiera para asegurarse el crédito. Por ello, el Pleno del Supremo concluye que:

Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU)

Podrían recuperarse, por tanto, los gastos de Notaría y Registro abonados en el momento de la formalización del préstamo.

2.- TRIBUTOS

En relación a las cláusulas que imponen al consumidor el pago de tributos (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) el Supremo entiende que

contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

Por lo tanto, podría recuperarse el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el cual oscila entre 0,5 y 1,5% según la Comunidad Autónoma, por entender que el sujeto pasivo del impuesto es el empresario, esto es, la entidad bancaria.

3.- GASTOS PROCESALES. OTROS GASTOS

En relación a los gastos de los profesionales que actúen en representación de las entidades financieras para asegurar el cobro de los préstamos (derivados del incumplimiento previo de pago de los clientes) entiende el Tribunal Supremo que no pueden repercutirse bajo ningún concepto. En concreto, señala en esta Sentencia que:

la atribución al prestatario en todo caso de las costas procesales no solo infringe normas procesales de orden público, lo que comportaría sin más su nulidad ex art. 86 TRLCU y art. 8 LCGC, sino que introduce un evidente desequilibrio en la posición de las partes, al hacer recaer a todo trance las consecuencias de un proceso sobre una de ellas, sin tener en cuenta ni la procedencia legal de la reclamación o de la oposición a la reclamación, ni las facultades de moderación que la ley reconoce al Tribunal cuando aprecie serias dudas de hecho o de derecho.

¿Qué necesito para reclamar?

Para poder reclamar estos gastos es necesario que recopiles la siguiente documentación:

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Arancel de Notario.
  • Arancel del Registrador.

No dudes en contactar con nuestros abogados, los cuales te orientarán sobre la viabilidad de tu reclamación judicial y sobre la necesidad de iniciar una fase previa extrajudicial.