Cuando la cláusula suelo no viene reflejada en la hipoteca…
Los clientes que acuden a su banco a solicitar un préstamo con garantía hipotecaria, pretenden destinar el dinero prestado a la adquisición de lo que va a ser su vivienda habitual, para lo cual, una vez el banco aprueba la operación crediticia, dichos clientes acuden a la notaría a formalizar el contrato de compraventa de la referida vivienda y, al mismo tiempo, el contrato de préstamo que va a financiar dicha compra. En muchas ocasiones, no suele ser casual que, si la vivienda que se va a comprar es de nueva construcción, los compradores se subroguen en la hipoteca original que el banco concedió al promotor, asumiendo las mismas condiciones financieras inicialmente pactadas entre la entidad bancaria y dicho promotor, con la única salvedad del capital en el que el comprador se subroga, y el plazo de amortización, que suele adaptarse a las necesidades del comprador, pero sin que el resto de condiciones financieras iniciales se vean reflejadas en la nueva escritura que va a vincular al cliente comprador con dicho banco.
En la mayoría de los casos, cuando el cliente que compra la vivienda y se subroga en la hipoteca del promotor solicita que se le faciliten dichas condiciones, se encuentra con la negativa, tanto de la entidad bancaria, como del propio notario, alegando que son datos privados que pertenecen a un tercero y que, por lo tanto, no pueden serle mostrados, ante lo cual, el comprador, con el fin de no verse perjudicado por la posible pérdida de la opción de compra de la vivienda, suele realizar un “acto de fe” ante la entidad bancaria, y subrogarse en unas condiciones financieras, que no ha visto, confiando que no sean abusivas ni leoninas.
Además, si entre las condiciones financieras a las que el cliente se ha subrogado, existe la denominada cláusula limitativa de la variabilidad del tipo de interés, o “cláusula suelo”, el cliente se encuentra ante la situación de ver cómo ante la bajada de los tipos de interés, sus cuotas del préstamo permanecen inalterables, sin poder beneficiarse de dicho descenso, todo ello en virtud de una cláusula contractual que, ni le fue explicada, ni conocía su existencia ni, tampoco, consta reflejada en su escritura de compraventa con subrogación de hipoteca.
Ante dicha circunstancia, si el cliente optaba por acudir a los tribunales de justicia demandando la nulidad de la mencionada cláusula suelo, se hallaba ante la frontal oposición del banco demandado, el cual alegaba que dicha cláusula no se hallaba recogida en la escritura de subrogación del préstamo y que, por lo tanto, el juez o tribunal no podía declararla nula, al no poder examinar si dicha cláusula superaba o no el doble control de transparencia exigido por el Tribunal Supremo, tanto en su Sentencia de 9 de mayo de 2013, como en la de 8 de septiembre de 2014.
Sin embargo, tal controversia ya ha sido objeto de estudio y análisis por los tribunales de justicia, pudiendo destacarse lo dispuesto por la sentencia de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, de fecha 13 de septiembre de 2017, en cuyos fundamentos jurídicos manifiesta que no deja de ser llamativo que la entidad bancaria reconozca extrajudicialmente la existencia de la cláusula suelo y su aplicación al cliente, y que, posteriormente, en un ejercicio de deslealtad procesal, niegue su aplicación indicando que no participó en la escritura de compraventa. Entiende el tribunal que, aunque la entidad bancaria no haya intervenido en la compraventa de la vivienda, al estar la misma hipotecada por dicho banco, necesariamente tenía que conocer y consentir la subrogación, por lo que era lógico que tuviera en su poder la escritura de préstamo original, con todas las cláusulas financieras inicialmente pactadas (incluida la cláusula suelo), y que su obligación, conforme a lo regulado en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, era haberla aportado al proceso para su estudio y análisis por el órgano judicial. En consecuencia, la Audiencia Provincial declaró la nulidad de la cláusula suelo impugnada, la no haberse acreditado por la entidad bancaria que la misma fue negociada expresamente por el cliente, y que tuvo suficiente conocimiento e información sobre su auténtica naturaleza y significado.
En definitiva, puede afirmarse que, el hecho de que la entidad bancaria se niegue deliberadamente a informar a su cliente, e incluso a no reflejar en el contrato de subrogación de préstamo las condiciones pactadas inicialmente con el prestatario original, no la exime de su deber de demostrar fehacientemente que informó correctamente a su cliente acerca de las consecuencias jurídicas y económicas de todas las cláusulas contractuales en las que dicho cliente se ha subrogado.
